經(jīng)典案例分析/ Classical Case Analysis

事例1：

某市金X小區(qū)由某著名房地產(chǎn)商開發(fā)，在15年6月份，正值交房兩個月前，多名業(yè)主在參觀小區(qū)時候，發(fā)現(xiàn)以下幾處問題，不符合購房合同中所注明的要求：

1、購房合同中注明的小區(qū)電梯由奧的斯（全球著名電梯品牌）改為西子奧的斯（國內(nèi)品牌）電梯。

2、整個小區(qū)除一層大廳進行地板磚鋪設(shè)，2至27層所有樓梯仍為水泥板，且電梯門口并未用地板磚進行包邊。

3、地下停車庫入口處沒有遮擋雨棚。

4、道路路牙是水泥制，而不是合同中所注明的大理石。

5、小區(qū)的綠化率有所縮水。

業(yè)主處理辦法：

若干業(yè)主經(jīng)過協(xié)商以后，選出7位業(yè)主代表與開發(fā)商進行接觸，共同商討處理辦法。商討無果，業(yè)主便采用靜坐的方式，穿著印有開發(fā)商名稱的T恤，在售樓處、周邊大的商場或車站附近進行靜坐示威，希望能夠引起開發(fā)商的注意。

與此同時，廣大業(yè)主在此期間先后兩次組織集會去市政府反映問題，但此事并未得到解決，且產(chǎn)生暴力沖突，有多名業(yè)主受傷。

最終業(yè)主們與開發(fā)商進行妥協(xié)，處理結(jié)果是：小區(qū)樓梯鋪設(shè)地板磚，電梯門口鋪設(shè)地板包邊，車庫入口安裝遮擋雨棚，增加小區(qū)綠化，但開發(fā)商對電梯問題比較強硬，堅決不予以置換（購房合同中寫明的是小區(qū)電梯為奧的斯電梯或國內(nèi)同等品牌電梯）。

法律點評：

此事之所以發(fā)生這樣的后果，很大程度上說明業(yè)主們在簽訂購房合同的同時并未盡到謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，沒有注意到一些含糊不清的字眼所代表的真正含義，一般開發(fā)商所提供的購房合同都是格式條款，會最大程度上避免自己所承擔(dān)的風(fēng)險，在符合法律規(guī)定的程序內(nèi)獲得利益最大化。

業(yè)主們本身可能缺少這方面的經(jīng)驗，也不可能要求他們擁有這樣的法律功底，可以看出合同文本中所蘊含的深層次含義，所以，廣大業(yè)主們在簽訂購房合同之前可以聘請專業(yè)法律工作者為其逐字逐句進行條款釋義，在關(guān)系到自身密切利益的條款之上，應(yīng)與開發(fā)商進行合理協(xié)商，這樣一旦發(fā)生上述相關(guān)事件，業(yè)主們才可以以合同為據(jù)，能夠更好地維護自身的合法權(quán)益。

事例2：

劉某、馮某夫妻倆有一子劉某某，因已近入學(xué)年齡，劉某與馮某遂決定購買一“學(xué)區(qū)房”。

旭X公司所開發(fā)的玫瑰苑小區(qū)提供的宣傳資料注明，該樓盤對應(yīng)的學(xué)區(qū)為A小學(xué)，B中學(xué)（兩所學(xué)校的教育在本地算是較好的）。且在旭X公司的官網(wǎng)網(wǎng)頁上宣傳的該小區(qū)配套學(xué)校即為A小學(xué)，B中學(xué)。售樓人員表示購買房屋肯定能進入相應(yīng)中小學(xué)就讀，所以劉某、馮某決定購買該小區(qū)房屋。等劉某某入學(xué)之前，劉某與馮某才發(fā)現(xiàn)A小學(xué)，B中學(xué)并非所在小區(qū)的對應(yīng)學(xué)校。劉某與馮某將旭X公司告上法庭，認(rèn)為旭X公司違反合同約定，應(yīng)參照合同違約條款的約定進行賠償，主張其損失按照總房價的15%進行賠付。

劉某與馮某認(rèn)為，旭X公司在銷售宣傳時將A小學(xué)、B中學(xué)以配套學(xué)校進行宣傳，明顯不妥，之后旭X公司也未將相關(guān)情況予以詳細解釋，從而使劉某、馮某對此產(chǎn)生誤解。劉某、馮某是將配套學(xué)校作為其購房的最重要的考慮因素。因旭X公司的宣傳直接影響了二人購買該房屋，因此應(yīng)由旭X公司承擔(dān)全部責(zé)任。

旭X公司認(rèn)為，學(xué)區(qū)是教育局劃分，劉某、馮某查詢學(xué)區(qū)的劃分應(yīng)該查詢教育局對外公布的內(nèi)容，旭X公司宣傳中也僅是列明了周邊的學(xué)校。A小學(xué)、B中學(xué)距離本案系爭樓盤最近，故作出了列明。目前學(xué)區(qū)的劃分是由教育局統(tǒng)一進行規(guī)劃，旭X公司無權(quán)決定。

一審法院審理后認(rèn)為：

雙方當(dāng)事人簽訂的購房合同并未違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，系雙方真實意思表示，應(yīng)屬有效。

合同中未對小區(qū)周邊配套學(xué)校的定義進行解釋。旭X公司在進行銷售宣傳時將A小學(xué)、B中學(xué)以配套學(xué)校進行宣傳，明顯不妥，在簽訂購房合同之時，旭X公司也未著重將購房者最為重視的配套學(xué)校情況予以詳細解釋。劉某、馮某在明知本案所涉的兩學(xué)校屬教育局統(tǒng)一劃分學(xué)區(qū)，也應(yīng)負(fù)有對配套學(xué)校及相應(yīng)的學(xué)區(qū)等事宜進行必要的了解及對旭X公司宣傳內(nèi)容進行核對的義務(wù)。

故根據(jù)雙方當(dāng)事人在購房合同簽訂過程中各自的態(tài)度、行為、購房合同的約定、旭X公司銷售宣傳內(nèi)容、劉某、馮某實際損失的產(chǎn)生、學(xué)區(qū)劃入的不固定性等情況，對于劉某、馮某主張的損失法院予以酌情考慮，由旭X公司賠償劉某、馮某某3，000元。

法律點評：

根據(jù)《最高院商品房買賣合同司法解釋》的第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

涉及到本案中，開發(fā)商旭X公司，在進行銷售宣傳的同時，采取了類似“虛假宣傳”的方式，以附近的A小學(xué)、B中學(xué)作為該樓盤的配套學(xué)校進行宣傳，該宣傳本身應(yīng)當(dāng)是屬于要約邀請，并不產(chǎn)生法律效力，且A小學(xué)、B中學(xué)是并不在該小區(qū)以內(nèi)，尤其是在簽訂購房合同的時候并未將學(xué)區(qū)房的相關(guān)條款寫入合同，所以在這一關(guān)鍵證據(jù)上劉某、馮某處于極為不利的地位，維權(quán)相當(dāng)困難。單純的宣傳資料中指明學(xué)區(qū)房只能是開發(fā)商有“虛假宣傳”的嫌疑，但該證據(jù)效力比較弱。

所以提醒廣大購買所謂“學(xué)區(qū)房”的業(yè)主們，學(xué)區(qū)是由教育局統(tǒng)一劃分，非開發(fā)商決定，所以在購買房屋的同時，一定要去教育部門進行詳細的咨詢，而不能只是聽信開發(fā)商一面之詞。另外，假設(shè)開發(fā)商在進行宣傳的時候，有一些自己所極為關(guān)注的問題，應(yīng)當(dāng)在合同中予以詳細列明。就比如本案中所稱的“學(xué)區(qū)房”問題，在簽訂購房的時候，應(yīng)當(dāng)詳細寫明小區(qū)所配套的學(xué)校，也應(yīng)當(dāng)注明違約條款，如果并非不可抗力而造成小孩不能到該校學(xué)習(xí)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)何種責(zé)任。