定金引起的合同糾紛問(wèn)題——怎么破？

準(zhǔn)業(yè)主在售樓處認(rèn)購(gòu)了商品房后交付認(rèn)購(gòu)定金，其中認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房屋位置、面積、價(jià)款、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)限等都進(jìn)行了約定。然而有時(shí)會(huì)有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，當(dāng)再次前往售樓處簽訂合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中有許多內(nèi)容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責(zé)條款，無(wú)法辦理按揭款購(gòu)房者應(yīng)3日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足等。

支招：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還準(zhǔn)業(yè)主。

房屋質(zhì)量問(wèn)題——怎么破？

常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題有：樓體不穩(wěn)定；墻體裂縫及樓板裂縫；屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見(jiàn)于各種管線與樓板接合處；墻體空，墻皮脫落；隔音、隔熱效果差；門(mén)、窗密閉性差、變形；水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理；公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過(guò)關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過(guò)小，電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定等等。

支招：業(yè)主應(yīng)通過(guò)房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋問(wèn)題進(jìn)行檢測(cè)，明確房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題的原因，并通過(guò)拍照或者房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)記錄的方式固定房屋受損的證據(jù)。若合同中沒(méi)有明確約定，經(jīng)檢驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，業(yè)主有權(quán)退房。畢竟集體的力量要大于個(gè)人，建議最好把諸多房子有問(wèn)題的業(yè)主聯(lián)系起來(lái)，把所有問(wèn)題集中反應(yīng)。

產(chǎn)權(quán)問(wèn)題——怎么破？

正常的土地使用期限是70年,但是由于拆遷、工期等各種原因,業(yè)主所擁有的產(chǎn)權(quán)會(huì)受到影響，也有可能是,地區(qū)規(guī)劃一直在變更,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿了地以后不能立即開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售;還有一些開(kāi)發(fā)商則存在自身捂地或者捂盤(pán)的現(xiàn)象,導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)縮水。

支招：《土地使用證》等五證需放置在售樓處顯著位置，購(gòu)房者可以很方便地查詢土地使用年限。此外,購(gòu)房合同的第一條便對(duì)使用年限進(jìn)行了說(shuō)明。業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者,看到"價(jià)廉物美"的項(xiàng)目,應(yīng)將年限損失折算進(jìn)行考量,不要急于"撿便宜"買(mǎi)了縮水的樓盤(pán)。

面積縮水問(wèn)題——怎么破？

市民對(duì)于土地規(guī)劃方面的知識(shí)了解有限，很多購(gòu)房者面對(duì)開(kāi)發(fā)商布下的"縮水陷阱"卻渾然不知。有的"縮水"會(huì)讓購(gòu)房者在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失，但目前一些購(gòu)房者對(duì)這些"縮水"陷阱卻渾然不知。不良開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在最終面積核算中,增加你的公攤面積,讓套內(nèi)建筑面積縮水,最終的總面積增加且增加的幅度往往不突破3%。

支招：按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,房屋建筑面積與約定面積不符時(shí),合同有約定的從約定,無(wú)約定的誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān),所有權(quán)歸你。此外，買(mǎi)房人收房時(shí),要向開(kāi)發(fā)商索要《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》,如對(duì)面積有異議,可委托相關(guān)測(cè)繪單位對(duì)面積重測(cè)。

交房延期問(wèn)題——怎么破？

"開(kāi)發(fā)商在之前沒(méi)有任何的通知和解釋?zhuān)诮环咳兆油蝗徽f(shuō)交不了"，這種情況在許多購(gòu)買(mǎi)了期房的業(yè)主身上時(shí)而發(fā)生，而且很多業(yè)主都是在外面租房子居住。定期無(wú)法交房，租房的費(fèi)用還要自己承擔(dān)。而且，很多業(yè)主與裝修施工隊(duì)都已經(jīng)談好，等交房后立即開(kāi)始施工，而延遲交房后，這些也沒(méi)法按時(shí)進(jìn)行。

支招：一旦發(fā)生這種情況，購(gòu)房者一般還不能馬上解除合同，而是兩方約談一致，給予一個(gè)寬限的日期，讓開(kāi)發(fā)商在寬限日期內(nèi)履行合同。當(dāng)開(kāi)發(fā)商在寬限日期內(nèi)仍然不能交房時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。預(yù)防這類(lèi)情況后期發(fā)生的糾紛，可以首先在購(gòu)房合同中寫(xiě)明，開(kāi)發(fā)商如果不能按期交房可以給予一定時(shí)期的寬限期，在寬限期內(nèi)仍然不能交房的，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。違約金一般按所交購(gòu)房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過(guò)所交房款的20%。

買(mǎi)房前，提倡大家都做足功課、理性購(gòu)房，以避免在購(gòu)房后產(chǎn)生不必要的糾紛。如選擇有實(shí)力、有口碑的知名開(kāi)發(fā)商，查看“五證三書(shū)”，了解購(gòu)房者的主要權(quán)利和義務(wù)，理性的比較分析作切合實(shí)際的消費(fèi)等，都是購(gòu)房時(shí)必不可少的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。

買(mǎi)房時(shí)，可以請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士陪同，這樣在看房或者簽訂合同時(shí)，不會(huì)輕易上當(dāng)受騙；

買(mǎi)房后，如果遭遇糾紛，應(yīng)該保存好相關(guān)憑證，大膽拿起法律武器維權(quán)。

如今社會(huì)，生活條件越來(lái)越好，可是買(mǎi)房的問(wèn)題越來(lái)越多。當(dāng)業(yè)主的房屋出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該學(xué)會(huì)理性維權(quán)，在跟開(kāi)發(fā)商交涉時(shí)要學(xué)會(huì)保留證據(jù)并通過(guò)法律渠道解決。