央行開年降準(zhǔn)，樓市能否獲益？

1月4日晚間，中國人民銀行網(wǎng)站消息，央行決定下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個百分點，同時2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)將釋放資金約1.5萬億元，加上即將開展的定向中期借貸便利操作和普惠金融定向降準(zhǔn)動態(tài)考核所釋放的資金，再考慮今年一季度到期的中期借貸便利不再續(xù)做的因素后，凈釋放長期資金約8000億元。央行稱，此次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控，并非大水漫灌，穩(wěn)健的貨幣政策取向沒有改變。降準(zhǔn)政策分兩次實施，和春節(jié)前現(xiàn)金投放的節(jié)奏相適應(yīng)，有利于銀行體系流動性總量保持合理充裕，同時也兼顧了內(nèi)外均衡，有助于保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。

事實上，去年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議對貨幣政策的定調(diào)為“松緊適度”，就已透露出未來會有適度寬松的空間。此次央行宣布全面降準(zhǔn)，完全符合之前的市場預(yù)期。

隨著流動性的進(jìn)一步釋放，對未來房地產(chǎn)市場的影響也受到格外關(guān)注。

首套房貸利率下調(diào)空間增大

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，只要央行降準(zhǔn)，都會在一定程度上對房地產(chǎn)市場形成利好。一方面，降準(zhǔn)能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。另一方面，對于購房者按揭貸款來說，也能夠相對獲得平穩(wěn)的信貸價格。

在2018年樓市調(diào)控從嚴(yán)的背景下，銀行首套房貸利率大多上浮5%~10%，最高上浮25%，二套房貸利率大多上浮10%~25%。

不過，近期部分城市銀行房貸利率有松動跡象，降準(zhǔn)之后，銀行可貸資金增多，2019年房貸利率有望迎來下調(diào)。對于新購房者來說利好，不過對于已購房者來說，房貸利率若下調(diào)也無法從中獲益。

事實上，鑒于各地房地產(chǎn)市場情況不同，房貸利率在各地也表現(xiàn)出差異化的特點。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測顯示，上海的房貸利率處于全國低位，上海地區(qū)首套房貸利率最低可以申請95折。

數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近日上海地區(qū)多家銀行進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，截至2019年1月3日，上海地區(qū)首套房平均利率降至5.09%，相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮3.9%水平，較2018年12月初監(jiān)測數(shù)據(jù)5.19%下降0.1個百分點。目前申請房貸優(yōu)惠利率需要參考個人資質(zhì)，因城而異、因人而異，各地落實差異化信貸政策。

廣州地區(qū)多家銀行近期也跟進(jìn)下調(diào)了房貸利率，下調(diào)幅度大致在5~10個百分點，但鑒于廣州地區(qū)此前的房貸利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%~20%，盡管有所回調(diào)，但依然在基準(zhǔn)利率之上。

數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，相對于上海、廣州房貸利率下調(diào)，成都房貸利率出現(xiàn)小幅上漲，目前首套房貸款利率普遍為基準(zhǔn)上浮15%，部分銀行首套房利率出現(xiàn)上浮變動。

融360大數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，目前在一線城市中，上海、廣州已經(jīng)出現(xiàn)利率下調(diào)，結(jié)合央行降準(zhǔn)帶來的資金面進(jìn)一步寬松，未來其他城市出現(xiàn)跟進(jìn)調(diào)整的可能性將增大，但鑒于各地區(qū)差異化的信貸政策，房貸利率的調(diào)整時間、下降幅度會有所差異，且各銀行也會根據(jù)自身的貸款額度等情況調(diào)整房貸利率和放貸速度。

樓市能否獲益？

央行“全面降準(zhǔn)”引發(fā)2019年樓市首輪熱議。

在一部分業(yè)內(nèi)人士看來，雖然此次降準(zhǔn)目的明確，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場最終仍將受益。但也有一部分人士認(rèn)為，全面降準(zhǔn)雖然在一定程度上會對房地產(chǎn)存在利好，但影響微弱。在樓市調(diào)控主基調(diào)不變的情況下，全面刺激房地產(chǎn)市場可能性不大。

易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，此次降準(zhǔn)雖屬于定向支持，房地產(chǎn)業(yè)不在支持之列，但降準(zhǔn)后銀行可貸款額度增加，部分商業(yè)銀行可加大個人房貸方面的貸款投放力度。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次降準(zhǔn)的節(jié)奏比較快，認(rèn)為2019年貨幣政策等方面會略偏寬松，這也會對各類產(chǎn)業(yè)和市場等產(chǎn)生積極的效應(yīng)。從樓市的角度看，歷次貨幣政策調(diào)整都有助于形成寬松的樓市金融環(huán)境，此次降準(zhǔn)也不例外，這有助于此類市場后續(xù)交易的活躍。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，央行全面降準(zhǔn)后，房貸首付、利率或下降，激活買房需求，有助樓市復(fù)蘇回暖。

新時代證券首席經(jīng)濟學(xué)家潘向東也認(rèn)為，此次降準(zhǔn)會對沖樓市降溫。降準(zhǔn)后，銀行資本金壓力進(jìn)一步緩釋，有利于引導(dǎo)房貸利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分類指導(dǎo)”這一大的調(diào)控框架下，再次走全面刺激樓市的老路的可能性不大。

貝殼找房首席經(jīng)濟學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，對比歷史，目前市場正處于宏觀層面流動性邊際改善階段，因此，本次降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場的作用，主要體現(xiàn)在預(yù)期改善階段，實質(zhì)影響相對有限。再者，在當(dāng)前樓市政策總體依然偏緊的情況下，房地產(chǎn)市場并不具備大幅反彈條件。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，本次降準(zhǔn)依然沒有明確的支持房地產(chǎn)市場，換言之，本次降準(zhǔn)并未對樓市形成直接利好。但值得關(guān)注的是，流動性加速釋放確實會對樓市形成兩方面利好，即房企資金壓力存在變相緩解的可能性，以及房貸利率有可能再次出現(xiàn)下調(diào)，尤其是針對首套自住型住房的利率下調(diào)空間，或進(jìn)一步增大。

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，央行降準(zhǔn)有助購房貸款進(jìn)一步向基準(zhǔn)利率回歸。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，此次全面降準(zhǔn)，且未明確限定資金流向，流動性的寬松，對渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來重大利好。對于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現(xiàn)金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，同時融資成本也有望下調(diào)。特別是國企、央企，以及全國排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國頻頻出現(xiàn)的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象，一二線城市的土地市場將逐步升溫。但郭毅指出，央行降準(zhǔn)并不會對購房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動，原因是當(dāng)前制約購房消費的核心關(guān)鍵在于過高的首付比例，而非房貸利率，只有適當(dāng)下調(diào)首付比例，才有助激發(fā)購房需求的釋放。

中國房地產(chǎn)經(jīng)濟同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉分析認(rèn)為，央行降準(zhǔn)、釋放8000億元增量資金，不等于2019年房地產(chǎn)會觸底反彈。該動作雖然在一定程度上會對房地產(chǎn)存在利好，但影響“間接且微弱”。其主要表現(xiàn)為，借力經(jīng)濟向好，來促進(jìn)置業(yè)升級與居住改善。胡景暉進(jìn)一步分析稱，此次央行降準(zhǔn)更傾向于扶持中小微企業(yè)和民營經(jīng)濟，初衷并不是為了房地產(chǎn)。從根本上來講，是為了能讓2019年中國經(jīng)濟找到一個平穩(wěn)發(fā)展的路徑，重拾企穩(wěn)向上的信心?！爱?dāng)前樓市下行、資金趨緊，問題不是銀行資金流動性不足，而是企業(yè)信用不足；不是沒錢放，而是不敢放。宏觀經(jīng)濟形勢下，如果就業(yè)率不能保證、居民可支配收入增長不能保障，那么房地產(chǎn)的各類居住需求也就不能釋放?！?

專業(yè)人士預(yù)計年內(nèi)還會降準(zhǔn)

雖然2019年僅僅過去3個工作日，但央行已經(jīng)兩度釋放利好政策。1月2日晚間，央行發(fā)布公告稱，自2019年起，將普惠金融定向降準(zhǔn)小型和微型企業(yè)貸款考核標(biāo)準(zhǔn)由“單戶授信小于500萬元”調(diào)整為“單戶授信小于1000萬元”，擴大普惠金融定向降準(zhǔn)優(yōu)惠政策的覆蓋面，引導(dǎo)金融機構(gòu)更好地滿足小微企業(yè)的貸款需求，使更多的小微企業(yè)受益。1月4日，央行推出重磅降準(zhǔn)措施，釋放流動性，提振市場信心。

如果從2018年來看，央行定向降準(zhǔn)4次，每次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5-1個百分點，釋放資金量約2.3萬億元。多位分析人士普遍認(rèn)為，央行今年也應(yīng)該不止降準(zhǔn)一次，未來還將采取降準(zhǔn)措施。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，預(yù)計未來每個季度仍有降準(zhǔn)的可能，以便形成穩(wěn)定的市場預(yù)期，從而營造適宜的貨幣信貸環(huán)境，保持市場流動性穩(wěn)定。

平安證券首席策略分析師魏偉認(rèn)為，降準(zhǔn)在預(yù)期之內(nèi)，2019年降準(zhǔn)至少是三到四次。目前，經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟下行壓力比較大，需要貨幣政策適當(dāng)寬松。除了降準(zhǔn)之外，市場還希望能有降息來降低實體企業(yè)融資成本，財政政策也在減稅降費。這些舉措總體都是為了經(jīng)濟平穩(wěn)。

工銀國際首席經(jīng)濟學(xué)家程實預(yù)計，包含本次降準(zhǔn)在內(nèi)，2019年全年預(yù)計將有至少250個基點的全面降準(zhǔn)或定向降準(zhǔn)，以進(jìn)一步發(fā)揮上述三重效應(yīng)，從而為“穩(wěn)增長”托底，為“促改革”打開政策空間。

北大光華管理學(xué)院1月3日發(fā)布的報告《2019年中國經(jīng)濟展望》預(yù)計，2019年基準(zhǔn)利率不會下調(diào)，貨幣供給也并不會大幅增加，但預(yù)計央行將總體降準(zhǔn)2個百分點左右，同時會靈活采用各種結(jié)構(gòu)性定向貨幣政策工具進(jìn)行流動性的精準(zhǔn)調(diào)節(jié)。

報告預(yù)測，2019年央行將更加注重加強貨幣政策的傳導(dǎo)機制，解決結(jié)構(gòu)性流動性短缺問題。為解決銀行間市場流動性寬裕與民營和小微企業(yè)融資難融資貴的結(jié)構(gòu)性問題，央行貨幣政策已經(jīng)呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性特點。此外，央行還通過其他更具體的政策工具精準(zhǔn)支持民營企業(yè)。這一趨勢在2019年仍會得到延續(xù)和強化，央行主要以改善貨幣政策傳導(dǎo)機制為主，以達(dá)到疏通資金渠道定向支持實體經(jīng)濟的目標(biāo)，因此大水漫灌將不會再現(xiàn)。

不過交行首席經(jīng)濟學(xué)家連平預(yù)計，2019年央行降準(zhǔn)幅度和頻率可能會小于2018年，下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率的可能性很小，一則缺乏空間，二則可能增加不必要的擾動。

連平認(rèn)為，存準(zhǔn)率下調(diào)有兩方面理由：一是經(jīng)濟仍有下行壓力，需要金融加大力度給予支持，尤其是在非信貸融資推進(jìn)存在一定瓶頸的情況下，信貸適度加快投放步伐可能性較大，這就需要銀行負(fù)債端保持良好狀態(tài)；二是2019年外匯占款可能處在較低水平，因此需要通過存準(zhǔn)率的下降來適度增加市場流動性。但為了避免“大水漫灌”，在流動性已基本達(dá)成合理充裕的條件下，存準(zhǔn)率不可能持續(xù)大幅下調(diào)。

來源：第一財經(jīng)日報、證券日報、北京青年報、北京商報，中房網(wǎng)綜合整理