樓市進(jìn)入“嚴(yán)打模式” 2018調(diào)控下半場(chǎng)怎么走

近日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

此次會(huì)議要求，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。會(huì)議指出，要加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

與之呼應(yīng)的是，會(huì)議召開的同一天，深圳和蘇州兩城相繼出臺(tái)調(diào)控政策。

深圳市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱“深四條”），“深四條”規(guī)定：暫停公司買房；公寓限售5年，新供應(yīng)土地上公寓只租不售；住宅限售3年，不追溯；對(duì)離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的購(gòu)房者，首付款比例不低于70%。

同時(shí)，蘇州市中行、農(nóng)行、工行、建行四大行表示，自8月1日起，客戶若在5年內(nèi)提前還款，將被收取違約金。

“靶向治療”：投資客投資難

針對(duì)此次深圳的調(diào)控加碼，諸葛找房數(shù)據(jù)研究院指出，主要是從供應(yīng)端調(diào)控入手，包括嚴(yán)控企業(yè)購(gòu)房需求、打擊商辦炒作，完善差別化住房信貸政策。重點(diǎn)在于通過控制供應(yīng)，精準(zhǔn)抑制炒作行為，力求達(dá)到供需平衡下的市場(chǎng)穩(wěn)定。同時(shí)還通過控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易來減緩其流動(dòng)性，包括新建商品房限售3年。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，在之前的調(diào)控高壓下，深圳市場(chǎng)已經(jīng)在穩(wěn)定中運(yùn)行。此次調(diào)控加碼，是打消人們對(duì)于市場(chǎng)回暖樂觀的預(yù)期，圍繞“住房不炒”，鞏固調(diào)控成果。

而對(duì)于蘇州新的房貸政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，此類政策對(duì)于辦理貸款的購(gòu)房者沒有影響，而對(duì)于一些要置換或者拋售房產(chǎn)的群體會(huì)有一定對(duì)沖或利空作用，同樣是限制投資客炒房的一個(gè)重要手段。

對(duì)此，中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁使用了一個(gè)醫(yī)學(xué)詞匯——“靶向治療”來形容本次調(diào)控。他表示，新政是針對(duì)2016年以來調(diào)控政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)的漏洞進(jìn)行修復(fù)，針對(duì)性很強(qiáng)，非常精準(zhǔn)，直接封殺漏洞。

宋丁表示，由于這兩年來，市場(chǎng)上的需求已經(jīng)是真正的剛需和改善型占主導(dǎo)，而新政是針對(duì)投機(jī)客的，是修復(fù)性的。因此真正受影響的，一是擁有大量商務(wù)公寓的開發(fā)商，二是短炒的投機(jī)客，三是剛剛假離婚、準(zhǔn)備買房的人。

下半年，樓市何去何從？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院指出，2017年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，確定了調(diào)控主基調(diào)為抑制房地產(chǎn)泡沫，防止大起大落。因此在政策制定上，從住建部到地方相關(guān)部門均以維穩(wěn)為主，調(diào)控政策小幅度逐漸加碼，且調(diào)控蔓延至三四線城市。

但從日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“6月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”數(shù)據(jù)來看，新建商品房環(huán)比上漲城市還在不斷增多。尤其是二三線城市，整體仍然處于較熱狀態(tài)。

值得注意的是，全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，人才引進(jìn)政策、棚改貨幣化安置和非熱點(diǎn)城市調(diào)控力度寬松刺激了各類需求，使得部分城市出現(xiàn)了相對(duì)明顯的升溫。其中，二三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速均超過全國(guó)主要城市及一線城市平均水平，處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

“此次中央政治局會(huì)議正式在此背景下展開的，由于市場(chǎng)分化而必須因城施策。上半年房?jī)r(jià)略有抬頭的情況使得遏制房?jī)r(jià)上漲變成了接下來調(diào)控的核心方向?！眹?yán)躍進(jìn)指出，此次中央政治局會(huì)議重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“下決心”、“堅(jiān)決遏制”，充分說明了當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)，即調(diào)控常抓不懈。

對(duì)此，有專家預(yù)計(jì)，未來各地仍會(huì)密集出臺(tái)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲幅度將得到抑制，樓市已步入“嚴(yán)打模式”。與此同時(shí)，銀行等機(jī)構(gòu)仍會(huì)扎緊涉及樓市的“錢袋子”，持續(xù)的“缺錢”狀態(tài)也將繼續(xù)為樓市降溫助力。

來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過180次，累計(jì)有73個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)控，出臺(tái)了135條限購(gòu)政策?！?月上半月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過30次，刷新了最近兩年的樓市調(diào)控同期紀(jì)錄?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，今年下半年樓市的調(diào)控力度會(huì)全面超過上半年。

與此同時(shí)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也持同樣態(tài)度，他對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，下半年房?jī)r(jià)在調(diào)控高壓下，必定進(jìn)一步下行，站在購(gòu)房者的角度，將是一個(gè)十分有利的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

而嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，降房?jī)r(jià)的調(diào)控趨勢(shì)將主要針對(duì)三四線城市。對(duì)于一線城市和強(qiáng)二線城市來說，過去政策一直比較嚴(yán)厲，所以也談不上要繼續(xù)降溫態(tài)勢(shì)，還是要以穩(wěn)為主，推盤節(jié)奏上升，市場(chǎng)反而容易反彈。

“因此，下半年的樓市調(diào)控對(duì)于一線和強(qiáng)二線城市的購(gòu)房群體而言，影響不大；而對(duì)于三四線城市，由于目前房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象仍然存在，對(duì)于購(gòu)房者何時(shí)入市，還需要審慎對(duì)待?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

房企該如何應(yīng)對(duì)？

事實(shí)上，除了購(gòu)房者之外，受本輪調(diào)控政策影響最深的，便是眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此類調(diào)整對(duì)于房企來說十分不利，由于企業(yè)融資成本不斷增大，而房地產(chǎn)行業(yè)的持有成本又非常高，因此開發(fā)商下半年資金壓力將加大，必然會(huì)適當(dāng)放緩節(jié)奏。同時(shí)還要警惕各類新的風(fēng)險(xiǎn)。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，近期房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)化融資渠道融資成本較高，普遍在5.5%-7.5%。其中，成本最高的是陽光城于2018年6月7日發(fā)行的10億元2018年度第一期中期票據(jù)（永續(xù)中票），利率為8%。

此外，房企的外幣融資絕對(duì)值、占比均已連續(xù)兩個(gè)月呈大幅度下降趨勢(shì)。企業(yè)外債的重大改革限制了境外發(fā)債投資境內(nèi)房地產(chǎn)，房企尋求境外融資難度系數(shù)繼續(xù)攀升。

因此，同策研究院研究員陳朦朦認(rèn)為，房企融資渠道緊縮，監(jiān)管趨嚴(yán)，融資情況不容樂觀。

“下半年房企的主要出路還是要加快新盤銷售速度，尤其在三四線城市，進(jìn)一步降價(jià)銷售有時(shí)也是十分必要的?！睆埡陚ケ硎?。

不過，針對(duì)一二線城市，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，為了防止房?jī)r(jià)反彈，政策上不可能允許企業(yè)推盤過快。但對(duì)于三四線城市則恰恰相反，房企首先要警惕的便是市場(chǎng)透支風(fēng)險(xiǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，由于三四線城市人口凈流入規(guī)模不大，加上棚改的政策紅利也在削弱，因此未來部分樓盤去化或許就沒有現(xiàn)在這么快，市場(chǎng)也更容易疲軟。此外，三四線城市的租賃市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，最終或會(huì)使得部分項(xiàng)目的持有成本很大。