二三線城市去庫存加速 “抑投機(jī)”與“保剛需”并進(jìn)

2018年過去三分之一，樓市情況復(fù)雜依舊。

5月2日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《4月全國40城住宅成交報(bào)告》稱，受其檢測(cè)的40城中，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積約147萬平方米，環(huán)比減少11%，同比減少35%；18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積約1570萬平方米，環(huán)比增加5%，同比減少15%；18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積約762萬平方米，環(huán)比增9%，同比增加15%。

一線城市依然承受高壓調(diào)控的背景下，二三線城市成為樓市主角，去庫存加速，樓市回暖跡象明顯。而多個(gè)城市推出了人才引進(jìn)戰(zhàn)略，放寬落戶限制，也被認(rèn)為將會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)預(yù)期。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，城市之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)全面展開，搶奪人才，既是搶奪創(chuàng)新創(chuàng)造力，贏得更多創(chuàng)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)布局，也是搶奪以年輕人才為主的消費(fèi)力，促進(jìn)城市消費(fèi)升級(jí)換檔。但是，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)依然是當(dāng)前最大的任務(wù)，因此調(diào)控政策不會(huì)退出，在一些房價(jià)上漲過快的城市還會(huì)繼續(xù)加碼調(diào)控。

一線“風(fēng)向標(biāo)”未變

一線城市的樓市持續(xù)清淡。

有關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月，一線城市樓市成交面積環(huán)比下降9.8%，其中上海、廣州降幅均超過10%。同比來看，一線城市整體下滑20.7%，四個(gè)城市均出現(xiàn)不同程度下滑，北京降幅超過40%。

“五一”小長假期間，一線城市樓市依然冷清。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從小長假前兩天來看，一線城市合計(jì)網(wǎng)簽商品房住宅360套，與清明小長假前兩天基本持平，同比跌幅超過50%。

這與調(diào)控未開始的2016年情形截然不同。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年“五一”小長假期間，僅北京市就成交商品住宅共807套，成交面積達(dá)到8.88萬平方米。

易居研究院副院長楊紅旭指出，目前，一線城市的調(diào)控效果較為分化。北京、上海調(diào)控效果明顯，深圳和廣州則還處在高位盤整的階段。

這被認(rèn)為與一線城市調(diào)控政策的嚴(yán)格程度有關(guān)。以一線城市中調(diào)控最為嚴(yán)格的北京為例，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年9月30日至今，北京合計(jì)發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策78條細(xì)則。調(diào)控政策由限購、限商、限貸、限價(jià)、限售等減法政策疊加供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房、供應(yīng)限價(jià)商品房等政策，內(nèi)容升級(jí)到房地產(chǎn)供應(yīng)、交易、監(jiān)管等方方面面。

在張大偉看來，這一輪北京調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。一方面，在存量房交易為主的北京市場(chǎng)，二手房價(jià)格的官方統(tǒng)計(jì)已經(jīng)下調(diào)了13%，而市場(chǎng)觀測(cè)已經(jīng)有大部分下跌了接近20%。另一方面，2018年之前北京歷史上總共出現(xiàn)過31宗住宅地塊流標(biāo)，而2018年至今已經(jīng)有6宗住宅地塊流標(biāo)。隨著土地流標(biāo)開始頻繁出現(xiàn)，代表房企資金壓力越來越大，在房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該持續(xù)的前提下，“部分過于嚴(yán)厲的政策應(yīng)該有所調(diào)整”。

楊紅旭認(rèn)為，在作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的一線城市，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)調(diào)控放松的跡象。防范金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，控制房價(jià)過快上漲是現(xiàn)階段樓市政策的主要目的之一，而作為樓市龍頭的一線城市，一旦出現(xiàn)松動(dòng)跡象，將對(duì)其他城市形成顯著的示范效應(yīng)。

二三線樓市“拉鋸戰(zhàn)”

二三線城市情況則更復(fù)雜，保護(hù)剛需與抑制投機(jī)需求之間的政策拉鋸更加膠著。

從成交量來看，二、三線城市樓市均在4月出現(xiàn)了同比下降、環(huán)比上漲的“回暖”跡象。有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，受其檢測(cè)的二線代表城市，4月成交面積環(huán)比上升25.9%，同比下降6.0%；而三線代表城市成交面積則環(huán)比上升1.7%，同比下降14.6%。

價(jià)格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

這使得調(diào)控加碼一直未有間斷。沈陽、大連等2018年的熱點(diǎn)城市先后宣布限購。而4月18日，在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)的當(dāng)天，作為新建商品住宅價(jià)格上漲的城市之一，青島宣布房地產(chǎn)限購政策加碼，將取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后“限售”的時(shí)間由2年延長至5年。

在通過“限購”和“限售”抑制外來需求和投資需求的同時(shí)，熱點(diǎn)二線城市對(duì)剛需的保護(hù)也在加強(qiáng)。4月初，南京將住房公積金貸款最高額度，由原先的每戶60萬上調(diào)到100萬。而5月1日起，武漢、東莞分別將住房公積金首套房的最高貸款額度提高至70萬元和120萬元。

然而，隨著城市間的人才競(jìng)爭(zhēng)加劇，成都、武漢、西安等二線城市近期出臺(tái)大量人才引進(jìn)政策，落戶政策作為其中重點(diǎn)。

以青島為例，4月27日，青島發(fā)布人才引進(jìn)辦事指南，大幅度放寬人才引進(jìn)條件。在落戶資格上，對(duì)于全日制普通?？茖W(xué)歷人員，取消了社保年限限制；城區(qū)高級(jí)工落戶社保年限由兩年降為一年，在新區(qū)（西海岸新區(qū)、紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)、即墨區(qū)），所有人才落戶均取消了社保年限要求。

這被認(rèn)為在一定程度上刺激了這些城市的市場(chǎng)預(yù)期。但同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，有人，城市才有發(fā)展機(jī)會(huì)。2018年以來各個(gè)城市針對(duì)人才出臺(tái)眾多鼓勵(lì)和刺激性措施，短期來講，放寬落戶等人才引進(jìn)政策，確實(shí)可能會(huì)對(duì)調(diào)控政策的效果造成一定影響，但長遠(yuǎn)來看，這是提升城市綜合實(shí)力的必然選擇。

不過，多位受訪人士均認(rèn)為，各個(gè)城市通過政策新引進(jìn)的人才，在城市的整體需求占比較小，并不會(huì)對(duì)這些城市的樓市基本面造成更大的影響。