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租房 共有產(chǎn)權房 商辦房 該選哪個(gè)?

來(lái)源:北青網(wǎng)    2018-04-19     購房攻略 小程序上看 收藏文章

180萬(wàn)元放在樓市里能做什么?如果是在行情火爆的2016年里,180萬(wàn)元只是房山區某新盤(pán)項目的首付款。但得益于此番的調控,多種途徑的新增供應,讓180萬(wàn)元可以擁有更多的選擇。

上周,萬(wàn)科發(fā)布旗下高端租賃住房翡翠系列,月租金1.5萬(wàn)元起,連租10年不漲租金,180萬(wàn)元可以租到別墅性質(zhì)的低密度住宅10年期。同時(shí),上周昌平共有產(chǎn)權項目開(kāi)盤(pán)選房,1.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格,不到180萬(wàn)就可以買(mǎi)到一套屬于自己的共有產(chǎn)權房。除此之外,商辦房也重回市場(chǎng),北五環(huán)某品牌開(kāi)發(fā)商的商辦房推出銷(xiāo)售,4.2米高的LOFT,總價(jià)在150萬(wàn)-180萬(wàn)元之間,可住可租。

很顯然,在180萬(wàn)元的價(jià)格區間里,可以選擇“貴”著(zhù)租房,也可以選擇“便宜”買(mǎi)房,甚至還可以選擇可住可租的商辦房。選擇一多,反而猶豫了,該選什么樣的房子適合自己呢?《廣廈時(shí)代》借此對上周的熱點(diǎn)項目進(jìn)行了探訪(fǎng)。

租房的選擇

1.5萬(wàn)元月租金帶來(lái)的租房焦慮

上周最惹人注目的恐怕非萬(wàn)科翡翠書(shū)院莫屬,這個(gè)位于西北五環(huán)外,海淀區西二旗西北方向8公里的項目,是開(kāi)發(fā)商2016年拍下的自持用地。不能銷(xiāo)售,只能出租。90平方米精裝小三居和180平方米大四居,單月租金1.5萬(wàn)至2.2萬(wàn)元/套,租金一次性付清,10年180萬(wàn)元起。

消息一出,市場(chǎng)就炸開(kāi)了鍋,要知道1.5萬(wàn)元起的租金在五環(huán)外的位置,除了個(gè)別像如園、西山壹號院這樣的高檔豪宅外,是絕無(wú)僅有的,而且還需要一次性付清。僅租金就相當于買(mǎi)房每個(gè)月要還的月供了。于是焦慮的情緒開(kāi)始蔓延,繼買(mǎi)不起房后又是租不起了。

什么樣的房子月租金要每個(gè)月1.5萬(wàn)元

上周末引發(fā)巨大爭議的翡翠書(shū)院,其實(shí)是萬(wàn)科在2016年獲得的100%自持住宅地塊,位于海淀區西二旗向北8公里左右。為何這里開(kāi)發(fā)的新房能租到這樣高的價(jià)格呢?北京青年報記者特此來(lái)到了項目體驗中心。

北青報記者在項目的體驗中心了解到,翡翠書(shū)院全部是租賃住宅,只租不售。戶(hù)型主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅,全部為精裝修交房。

根據置業(yè)顧問(wèn)提供的戶(hù)型圖顯示,90平方米的三居室,采用了傳統的布局設計,客廳與主臥室朝南向,兩個(gè)次臥室朝北,預計租金價(jià)格為1.5萬(wàn)元/月起。而180平方米的疊拼別墅,則分為上、中、下疊,上疊和下疊都有額外的贈送,全部都是精裝交付,其中最便宜的中疊價(jià)格預計是在2.2萬(wàn)元/月,上、下疊的租金價(jià)格甚至可能高達3萬(wàn)元/月。

對于租金問(wèn)題,負責介紹的項目工作人員表示,租金價(jià)格現在來(lái)看確實(shí)高于周邊的平均水平,但主要是因為翡翠系是萬(wàn)科的高端系列,無(wú)論是裝修豪華度、居住體驗,還是未來(lái)萬(wàn)科物業(yè)的服務(wù),都是豪宅水準的,因此租金價(jià)格會(huì )比周邊高。另外,項目整體的容積率在1.7-2.0之間,幾乎是別墅項目的標準,較低的整體密度帶來(lái)了更多的舒適型。翡翠書(shū)院又被萬(wàn)科稱(chēng)作翡翠的升級版——翡翠2.0,比之前的翡翠產(chǎn)品在品質(zhì)也會(huì )有一些提升。據介紹,除了全部采用別墅級精裝修的標準交房,翡翠書(shū)院還配備了智能家居,如中央空調、新風(fēng)系統和全屋凈水系統等硬件設施。

除此之外,北青報記者了解到,翡翠書(shū)院之所以租金定價(jià)較高,除了宣傳的高品質(zhì)以外,地價(jià)成本才是最主要的原因。北京市國土局網(wǎng)站顯示,翡翠書(shū)院其實(shí)是萬(wàn)科在2016年年底通過(guò)招拍掛獲得的住宅用地,萬(wàn)科先是以50億元奪得了海淀區西北旺鎮18號地,隨后又與住總組成聯(lián)合體以59億元競得海淀區西北旺鎮19號地,這兩塊相鄰的地塊均是100%自持,因此就被開(kāi)發(fā)成了現在的翡翠書(shū)院。按照出讓要求,只能出租不能出售,開(kāi)發(fā)商當時(shí)的拿地成本高達109億元。

誰(shuí)會(huì )花買(mǎi)房的錢(qián)租房?

之所以萬(wàn)科的自持租賃房引發(fā)極大關(guān)注,主要就是一種觀(guān)點(diǎn)認為,10年租金的價(jià)格180萬(wàn)元起,已經(jīng)足夠買(mǎi)房支付首付了,每月的租金甚至與買(mǎi)房的月供相差無(wú)幾了。

那么,誰(shuí)會(huì )來(lái)租這樣高租金的房子呢?

實(shí)際上,在北青報記者的調查中發(fā)現,翡翠書(shū)院體驗中心的訪(fǎng)客量并不少,仍有不少需求者前來(lái)咨詢(xún)。

一位在體驗中心咨詢(xún)的王先生就是一位希望享受別墅生活的人。他告訴北青報記者,他名下已經(jīng)有了兩套房子,一個(gè)位于北二環(huán),一個(gè)位于北四環(huán),平時(shí)二環(huán)邊的房子出租,每個(gè)月能租1萬(wàn)元左右,自己目前住在北四環(huán)。之所以來(lái)萬(wàn)科看房,主要是因為孩子已經(jīng)送到國外上學(xué),自己想在晚年享受一下別墅生活,但又不舍得賣(mài)掉城里的兩套房子,所以沒(méi)有購房資格。于是想通過(guò)租房來(lái)實(shí)現改善生活的目的。王先生算了一筆賬,自己的兩套房子如果都出租,即便不漲租金,每個(gè)月也有2萬(wàn)元以上的穩定收入。而萬(wàn)科的一套疊墅租金也在2萬(wàn)元左右??紤]到一次付清的話(huà)10年不漲租金,很可能通過(guò)出租自己的房屋就能改善生活,甚至還有盈余。

對于這樣的例子,地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家韓樂(lè )表示,房屋租賃市場(chǎng)的需求是多樣的,有中低端需求,也有高端需求。萬(wàn)科長(cháng)租公寓有經(jīng)濟適用的泊寓,也有家庭型高端產(chǎn)品翡翠書(shū)院。其實(shí),泊寓才是萬(wàn)科長(cháng)租公寓的主流產(chǎn)品,目前已有14.5萬(wàn)間。而翡翠書(shū)院定位高端產(chǎn)品,數量少,滿(mǎn)足少部分人群需求。所以,不能因為翡翠書(shū)院價(jià)格高,就簡(jiǎn)單地認為租房不如買(mǎi)房。

另外,也有業(yè)內人士表示,翡翠書(shū)院的租戶(hù)群體,并不是花2000元租一個(gè)臥室的群體。首先,價(jià)格的跨度太大,2000元和2萬(wàn)元基本上沒(méi)有任何的可比性,無(wú)論品質(zhì)能說(shuō)得多么的天花亂墜,一般的租客也很難買(mǎi)賬。所以項目針對的群體應該是有一定的收入保證,加上對于品質(zhì)有著(zhù)額外的追求、有改善需求的人。

不僅如此,翡翠書(shū)院體驗中心的置業(yè)顧問(wèn)也表示,這10年的租金有可能接受分期,而且貸款利率可能會(huì )下行,甚至比買(mǎi)房要低一些。因為具體細則還未公布,所以暫時(shí)不確定,但對于有著(zhù)別墅夢(mèng)的人來(lái)說(shuō),翡翠書(shū)院可能是一個(gè)圓夢(mèng)的機會(huì ),畢竟可以花比較少的價(jià)格,來(lái)享受優(yōu)質(zhì)的住房體驗。

少數派 自持租賃房只有四塊地

高成本必然帶來(lái)了高租金,翡翠書(shū)院的租金水平雖然要高于當前市場(chǎng)的平均值,但必須注意的是,它仍是少數派的代表,并沒(méi)有普遍性。實(shí)際上,從2016年首次出讓至今,北京市的全自持租賃地塊僅有4宗,并且全部是2016年年底土地市場(chǎng)瘋狂時(shí)出讓的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認為,這類(lèi)型100%自持的地塊,不代表未來(lái),也不代表過(guò)去,北京歷史上只有4宗地,是特定歷史情況下出現的特定歷史事物,是試驗品。以后也很難再有通過(guò)招拍掛的高價(jià)獲得100%自持住宅用地了。

張大偉表示,之所以當時(shí)會(huì )出現這種自持用地,主要是因為2016年土地市場(chǎng)瘋狂,開(kāi)發(fā)商非理性的搶地現象嚴重,出現了全面持有的現象。政府想抑制地價(jià)出臺了各種限制政策,100%自持就是其中之一。由于當時(shí)沒(méi)有先例可尋,開(kāi)發(fā)商在最初獲得自持用地時(shí),仍是想打出售擦邊球變相出售的。

以萬(wàn)科為例,在2017年年初的企業(yè)年會(huì )上,萬(wàn)科集團副總裁、北京區域負責人劉肖曾頗為神秘地向媒體透露,萬(wàn)科獲得的自持用地將通過(guò)眾籌的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。雖然劉肖在當時(shí)并未透露如何眾籌。但隨后,萬(wàn)科與小米等企業(yè)聯(lián)合眾籌建房的消息就不脛而走。通過(guò)合作企業(yè)的員工眾籌,以30年、50年甚至70年的方式出租或者說(shuō)變相賣(mài)給合作企業(yè)的員工,成了當時(shí)被認為可行的做法。但好景不長(cháng),很快監管機構出手,叫停了這種變相出售的擦邊球方式。于是,企業(yè)自持出租,租約最長(cháng)不超過(guò)10年就成了唯一的出路。

根據北京市國土局的資料顯示,除了萬(wàn)科的兩塊地以外,北京還有大興區黃村21號地和海淀區永豐20號地塊采用了企業(yè)100%自持的出讓方式,拿地時(shí)間也都是在2016年年底至2017年年初。隨后這類(lèi)100%租賃的住宅用地在北京招拍掛市場(chǎng)就不見(jiàn)了蹤影。

實(shí)際是對租金上漲預期的焦慮

翡翠書(shū)院之所以引起市場(chǎng)的關(guān)注,背后深層次的原因實(shí)際上是人們對于房租將上漲的焦慮。很多人擔心翡翠書(shū)院的高租金未來(lái)或將帶動(dòng)的是海淀整片區域整個(gè)租賃市場(chǎng)租金的上漲,距離這個(gè)項目幾公里、十幾公里以外的中關(guān)村、西二旗區域租金可能都會(huì )聞風(fēng)跟進(jìn)。如此一來(lái),連鎖效應影響的可能就是整個(gè)北京城各區域的租金上漲。

數據顯示,北京的房租確實(shí)出現了不同幅度的上漲。4月13日,北京市統計局公布2018年3月北京市居民消費價(jià)格變動(dòng)情況,其中租賃房房租環(huán)比2月上漲2%,同比上浮3.2%。一季度,北京市居民租賃房房租總水平比去年同期上漲3.1%。

具體到市場(chǎng)中,不少出租房源都有了200-1000元左右的租金漲幅。張大偉就表示,租金的確在被資本推動(dòng)上漲。像銀行提供的租賃貸款業(yè)務(wù),很容易成為開(kāi)發(fā)商或者租賃公司套貸的工具,如果擴大到個(gè)人租賃房源也有可能成為個(gè)人套貸工具,所以目前看,存房這一業(yè)務(wù)依然以試點(diǎn)為主。在租賃市場(chǎng)中,開(kāi)發(fā)商、中介公司甚至互聯(lián)網(wǎng)公司,越來(lái)越多的資本進(jìn)入租賃市場(chǎng),把中低端租賃房源升級成為中高端,這種情況下,對于租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō),已經(jīng)失去了梯級消費,的確在被推動(dòng)上漲。

不過(guò),張大偉也認為,從發(fā)展租賃角度看,現在租售比還是太低了,租金還存在上漲的空間。但他同時(shí)認為,對于剛需來(lái)說(shuō),買(mǎi)房仍是最佳途徑,像萬(wàn)科這樣高租金的房子只能滿(mǎn)足少部分人的需求。

投資的選擇

商辦房能買(mǎi)了嗎?

與180萬(wàn)選擇租房不同,時(shí)隔一年之后,商辦房開(kāi)始重新回到人們的視線(xiàn),部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始推出自身的商辦產(chǎn)品存貨,4.2米高的LOFT產(chǎn)品,單價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米,總價(jià)150萬(wàn)-180萬(wàn)元。與開(kāi)發(fā)商合作的中介經(jīng)紀人們,也開(kāi)始在朋友圈里刷屏式的推銷(xiāo)。

商辦房重出江湖 成交已下跌近9成

“北清路朱辛莊地鐵站下車(chē)即是,大品牌開(kāi)發(fā)商,可自住可出租、16分鐘坐地鐵到達鳥(niǎo)巢,高投資回報?!边@些誘惑性的字眼最近被某大型中介的經(jīng)紀人頻頻刷屏。

北青報記者探訪(fǎng)得知,中介口中的這個(gè)可自住可出租的項目,是位于昌平區某商辦產(chǎn)品項目,產(chǎn)品為毛坯交付的小型商辦,主推的戶(hù)型為40平方米、50平方米兩種戶(hù)型。

面對北青報記者的詢(xún)問(wèn),中介經(jīng)紀人表示,該項目上周推了66套房,全部售罄了,每通過(guò)中介經(jīng)紀人帶過(guò)去并成交的,都可能獲得5%左右的提成。

但實(shí)際上,數據則顯示,商辦市場(chǎng)的成交并不像中介們描繪的那么美好。曾經(jīng)火熱的商辦項目自從去年“3·26”限購政策出臺后,商住房限購政策出臺已經(jīng)滿(mǎn)一周年了,曾經(jīng),因為小戶(hù)型、低總價(jià),一度成為剛需一族爭相追逐的商住房,隨著(zhù)限購政策的一紙令下,火熱的商住房市場(chǎng)迅速進(jìn)入“嚴冬”。

中國指數研究院的數據顯示,整個(gè)商住的交易情況,相對于市場(chǎng)好的時(shí)候下降的幅度非常大,接近90%,現在也就剩過(guò)去市場(chǎng)總量高峰時(shí)期的10%左右。價(jià)格方面是明顯的下滑,相對于市場(chǎng)高峰的時(shí)候下降了30%左右。

商辦新房需要以公司名義購買(mǎi)

成交始終上不去最主要的原因,就是政策對于商辦項目的嚴格限制。據朱辛莊商辦項目的銷(xiāo)售人員介紹,現在購買(mǎi)只能以公司的名義買(mǎi),但真正用作公司用途的買(mǎi)家并不多,大部分人都是注冊一個(gè)公司,然后買(mǎi)來(lái)自己住或者出租的。

據北青報記者了解,去年商辦調控以后,在建和在售的項目不得向個(gè)人出售,只允許公司或社會(huì )組織購買(mǎi),嚴格限制了銷(xiāo)售對象,以此來(lái)強化商辦項目的辦公屬性。

但在實(shí)際交易中,商辦新房因為臨近地鐵,小戶(hù)型、總價(jià)低等因素,仍舊是以個(gè)人買(mǎi)家居多。

對于注冊公司買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō),即便拿出180萬(wàn)的資金現金,但后期可能面臨更多的問(wèn)題。業(yè)內人士透露,“因為商住房用注冊公司的名義去買(mǎi),某種程度上執行的是公司經(jīng)營(yíng)性的用房那一套,包括稅費等,這個(gè)區別還是比較大的,所以購房成本會(huì )提升?!?

二手房商辦租金回報較高 流通困難

除了新房商辦以外,一些二手房商辦產(chǎn)品也因為租金的上漲,提高了回報率。以房山區地鐵沿線(xiàn)的長(cháng)陽(yáng)天地為例,一套40平方米的一居室租金達到了3000元/月,100平方米的三居室租金則達到了6000元/月。甚至高于周邊住宅項目長(cháng)陽(yáng)半島的租金回報。

對此,業(yè)內人士認為,和新房相比,商住房二手房是可以個(gè)人購買(mǎi)的,但購買(mǎi)仍然要符合北京的購房條件,并且占據一個(gè)買(mǎi)房名額。記者走訪(fǎng)了幾家二手房中介門(mén)店,據銷(xiāo)售講,情況跟新房一樣,市場(chǎng)同樣“冷”字當頭。

“二手商住房的交易,因為要占個(gè)人購房名額,所以個(gè)人在買(mǎi)商住的時(shí)候要非常謹慎。二手商住房整個(gè)成交量下降是非??斓?,個(gè)別好的地區跟當初比,也就只有20%、30%,差的地區甚至當初的10%都沒(méi)有?!睒I(yè)內人士認為,雖然都是180萬(wàn)元,雖然商辦產(chǎn)品的出租回報較高,但在政策不會(huì )放寬的前提下,商辦產(chǎn)品很難找到接盤(pán)人,流通性不佳,不能貸款等問(wèn)題,導致商辦并不適合自住需求的剛需或改善購房人。

自住的選擇

共有產(chǎn)權房成新房成交主力

上周除了萬(wàn)科的翡翠公園和商辦房以外,共有產(chǎn)權房也加大了供應。位于北京昌平區的綠海家園項目開(kāi)始了選房??傆?677 套房源,提供801套 51-70平方米的一居,872套 77-87 平方米的二居,共4套約88-90 平方米的三居。其中665套面向東城區、西城區戶(hù)籍無(wú)房家庭,毛坯交房,政府產(chǎn)權占比50%,銷(xiāo)售均價(jià) 18000元/平方米。照此算來(lái),一套共有產(chǎn)權房的總價(jià)也在180萬(wàn)以?xún)?,那么是選擇“貴”著(zhù)租還是“便宜”買(mǎi)呢?

共有產(chǎn)權房在新房成交中占比增加

在上周綠海家園的選房現場(chǎng),針對東西城戶(hù)籍無(wú)房戶(hù)的選房其實(shí)并不理想,但也在意料之中。據北青報記者了解,雖然總價(jià)不到180萬(wàn)元,但推出的665套房子,經(jīng)過(guò)了一天的選房,仍有161套未被選中。而排號家庭卻超過(guò)了3300戶(hù)。

之所以出現這樣的情況,主要因為綠海家園位置較遠,暫時(shí)沒(méi)有地鐵開(kāi)通,對于東西城老住戶(hù)來(lái)說(shuō),接受程度并不高。4月16日,昌平區住建委貼出公告,對剩余的161套房源,將在4月27日,舉行二次集中選房。

共有產(chǎn)權房推出以來(lái),雖然遭遇了棄選率高的質(zhì)疑,但在數據上看,仍成為了北京新房的成交主力。我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院數據顯示,2月中上旬的1057套網(wǎng)簽里568套為共有產(chǎn)權房,82套為別墅,407套是其他新建商品住宅,其中共有產(chǎn)權房占比過(guò)半。3月中上旬共有產(chǎn)權房269套,別墅99套,其他新建商品住宅508套,共有產(chǎn)權房占三成。

我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析認為,2017年北京市新增土地供應里,共有產(chǎn)權房用地占去了很大比例,因此未來(lái)共有產(chǎn)權房將在北京新房市場(chǎng)上占有重要地位。一方面,共有產(chǎn)權房可滿(mǎn)足中低收入人群的置業(yè)需求,增加供給,提升交易量;另一方面,共有產(chǎn)權房將有效拉低新房乃至整個(gè)北京的房?jì)r(jià),從而穩定樓市。

面向“夾心層”滿(mǎn)足有效剛需

共有產(chǎn)權房的定位,雖然價(jià)格上也達到了180萬(wàn)元,但實(shí)際上購房人與萬(wàn)科翡翠書(shū)院的租房人完全是兩類(lèi)人。實(shí)際上,北京共有產(chǎn)權房的推出正是面向“夾心層”,保證有效剛需。

北京市住建委相關(guān)負責人已經(jīng)多次表示,“共有產(chǎn)權住房主要面向‘夾心層’的住房困難群體 ,堅決抑制投資投機性購房需求,作為中端支持的重要方式,讓住房制度更加公平合理,加快構建租購并舉的住房制度?!?

具有共有產(chǎn)權購房資格的人也分為了兩類(lèi)人,具有投資屬性的購房者對共有產(chǎn)權房存在疑慮,認為“共有產(chǎn)權房是雞肋產(chǎn)品,又不好買(mǎi)到”,因此打消了共有產(chǎn)權房的投資意愿。然而對于剛需一族來(lái)說(shuō),又為買(mǎi)不到好位置,配套好的共有產(chǎn)權房而焦慮。

在北京房協(xié)秘書(shū)長(cháng)陳志看來(lái),北京市目前還有大量的剛需無(wú)房家庭,在可以預見(jiàn)的未來(lái),還需要發(fā)展更多的共有產(chǎn)權住房,這類(lèi)房屋不會(huì )遇冷。隨著(zhù)越來(lái)越多共有產(chǎn)權房的入市,未來(lái)預計在150萬(wàn)到200萬(wàn)左右的價(jià)格會(huì )有更多的共有產(chǎn)權房能夠選擇。

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樓盤(pán)名稱(chēng)均價(jià)時(shí)間
1佳源廣場(chǎng)一房一價(jià)12月份
2鳳樾府一房一價(jià)12月份
3悅達交投·玖璽臺一房一價(jià)11月份
4招商蛇口雍華府一房一價(jià)11月份
5新城·云圖時(shí)光一房一價(jià)11月份
6中海華樾一房一價(jià)11月份
7紅星·海河灣天鉑一房一價(jià)10月份
8合景匯悅城一房一價(jià)9月份
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