2019年全球樓市展望：歐美市場(chǎng)進(jìn)入牛市尾聲？機(jī)會(huì)或看東歐、東南亞

海外房產(chǎn)中文平臺(tái)居外網(wǎng)董事總經(jīng)理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）認(rèn)為，如果今年全球利率水平繼續(xù)回升，那么任何地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都難以延續(xù)近年來(lái)的迅猛增長(zhǎng)勢(shì)頭。

2018年對(duì)于全球大多數(shù)投資者而言，恐怕都是難以忘卻的一年。據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，若以美元計(jì)價(jià)，包括股票、債券、信貸、商品在內(nèi)的70多個(gè)資產(chǎn)類別， 其中九成在2018年的回報(bào)率為負(fù)，是自1901年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最糟表現(xiàn)，與99%資產(chǎn)都為正回報(bào)的2017年相比，可謂是天壤之別。

不過(guò)，對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，過(guò)去的一年或許沒(méi)有那么扎心。在發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)，只有澳大利亞和瑞典的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大程度的下跌，而在荷蘭、德國(guó)、愛(ài)爾蘭等歐洲國(guó)家，房?jī)r(jià)上漲均接近10%。原本并不起眼的東南亞市場(chǎng)更是異軍突起，越南、泰國(guó)等國(guó)的房產(chǎn)受到投資者的熱捧。即使是在連續(xù)加息四次的美國(guó)，根據(jù)惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)公司（Fitch Ratings）估算，2018年其房屋均價(jià)也上漲了超過(guò)5%。

然而，這場(chǎng)自2009年中期以來(lái)持續(xù)近10年的全球房地產(chǎn)大牛市，還能延續(xù)多久呢？

海外房產(chǎn)中文平臺(tái)居外網(wǎng)董事總經(jīng)理兼CEO羅雪欣（Carrie Law）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“隨著2019年的到來(lái)，我們將面臨自全球金融危機(jī)以來(lái)最動(dòng)蕩不安的市場(chǎng)環(huán)境。低利率一直是推動(dòng)高端物業(yè)價(jià)格上漲的主要因素，我認(rèn)為，如果今年全球利率水平繼續(xù)回升，那么任何地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都難以延續(xù)近年來(lái)的迅猛增長(zhǎng)勢(shì)頭。”

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家樓市仍處上升期

1月21日，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）在最新發(fā)布的《全球經(jīng)濟(jì)展望》中再度將2019年的全球經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)至3.5%。IMF總裁拉加德在2019年世界經(jīng)濟(jì)論壇年會(huì)上表示，經(jīng)歷了兩年穩(wěn)步擴(kuò)張后，經(jīng)濟(jì)增速正在快速放緩。另一方面，全球債務(wù)規(guī)模居高不下，1月中旬，華盛頓國(guó)際金融協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告稱，截至2018年第三季度，全球債務(wù)規(guī)模已超過(guò)全球經(jīng)濟(jì)總量3倍之多，全球債務(wù)占全球GDP的比例接近歷史最高水平。

在這樣的大背景下，各大機(jī)構(gòu)對(duì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期均較為保守。比如，惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)公司（Fitch Ratings）在1月中旬發(fā)布的2019全球房地產(chǎn)展望報(bào)告中認(rèn)為，盡管大部分傳統(tǒng)熱門國(guó)家的樓市今年仍將保持上漲，但漲幅料普遍不如2018年。

惠譽(yù)在上述報(bào)告中稱，2018年表現(xiàn)不錯(cuò)的美國(guó)（+5.6%）、德國(guó)（+8.9%）、荷蘭（+10%）、愛(ài)爾蘭（+8%）、西班牙（+6%）、葡萄牙（+6.5%）等歐美國(guó)家樓市仍處在上升期，今年依舊會(huì)溫和上漲，預(yù)期漲幅依次為：4.1%、3.5%、7%、9%、5%和6%。

促使這些國(guó)家房?jī)r(jià)上升的理由不盡相同，比如美國(guó)主要是受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和居民收入增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)；德國(guó)、荷蘭、愛(ài)爾蘭則是因?yàn)榈屠始叭丝诓粩嘤咳氪蟪鞘袑?dǎo)致的供不應(yīng)求；而西班牙和葡萄牙更多是受益于買房移民政策吸引的外資推動(dòng)。

美國(guó)格威（房地產(chǎn)）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長(zhǎng)陳宏明（Eric Chen）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)也持同樣觀點(diǎn)，他認(rèn)為，美國(guó)平均房?jī)r(jià)增幅較往年料將減緩，但每個(gè)地區(qū)情況不同，個(gè)別地區(qū)的漲幅仍有可能超過(guò)以往。

此外值得一提的是，雅典房?jī)r(jià)受到希臘買房送居留的政策推動(dòng)，得以快速?gòu)?fù)蘇，但從全國(guó)而言，希臘房?jī)r(jià)尚未完全走出低谷?；葑u(yù)預(yù)期其漲幅為1%，略高于2018年的0.5%。

當(dāng)然，也存在一些房市相對(duì)低迷的歐美國(guó)家，比如英國(guó)、加拿大、意大利、瑞典、挪威等。據(jù)惠譽(yù)預(yù)測(cè)，這些國(guó)家2019年的房?jī)r(jià)漲幅分別為2%、0.5%、0、-3%、1%。

究其原因，英國(guó)主要受限于脫歐的不確定性以及針對(duì)外國(guó)投資者的門檻；意大利則與該國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入技術(shù)性衰退，GDP連續(xù)兩個(gè)季度下滑引發(fā)的擔(dān)憂有關(guān)；加拿大最近一年半跟隨美國(guó)加了5次息，再加上對(duì)海外投資者限購(gòu)，澆滅了市場(chǎng)的熱情；而北歐國(guó)家更多是和當(dāng)?shù)卣疄樽柚狗績(jī)r(jià)過(guò)高實(shí)施的調(diào)控政策相關(guān)，瑞典、挪威近年來(lái)都收緊了針對(duì)抵押貸款的條件，直接導(dǎo)致了房市進(jìn)入冰封期。

亞太地區(qū)料漲跌互現(xiàn)

據(jù)居外網(wǎng)為第一財(cái)經(jīng)記者提供的數(shù)據(jù)，2018年中國(guó)個(gè)人投資者海外購(gòu)房詢價(jià)次數(shù)最多的目的地主要位于亞太地區(qū)（不含美國(guó)，下同），包括泰國(guó)、澳大利亞、日本、越南、馬來(lái)西亞等。

羅雪欣告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“2018年，泰國(guó)一躍成為中國(guó)買家在居外網(wǎng)詢盤量最多的購(gòu)房目的地，馬來(lái)西亞（第6位）和越南（第10位）緊隨其后。東南亞在中國(guó)海外置業(yè)人群心目中已后來(lái)居上，成為與美澳歐并列的海外房產(chǎn)目標(biāo)地。我們預(yù)料今后幾年中國(guó)買家對(duì)東南亞房產(chǎn)的興趣將持續(xù)增長(zhǎng)?！?/span>

不過(guò)，整體而言，2019年亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)恐怕難以過(guò)于樂(lè)觀。首先是澳大利亞的樓市仍未有從下滑周期中逆轉(zhuǎn)的跡象。2月初，澳大利亞房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)住宅均價(jià)環(huán)比下跌1.0%，已較2017年10月最高時(shí)回調(diào)了6.1%。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，悉尼與墨爾本的房?jī)r(jià)將延續(xù)去年以來(lái)的跌勢(shì)，最大跌幅可能達(dá)10%，直到2020年才會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

歷來(lái)以高房?jī)r(jià)聞名的中國(guó)香港，自去年8月份以來(lái)，價(jià)格連續(xù)下跌，已創(chuàng)下2008年金融危機(jī)以來(lái)最長(zhǎng)的連跌紀(jì)錄。據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的樓市最新數(shù)據(jù)，截至今年1月底，累計(jì)跌幅已超過(guò)9%。

據(jù)新華社報(bào)道，香港業(yè)界對(duì)今年樓價(jià)走勢(shì)均表示謹(jǐn)慎樂(lè)觀。此前多預(yù)計(jì)至少會(huì)下跌10%，但當(dāng)前多認(rèn)為全年降幅會(huì)在5%至8%之間。除非美聯(lián)儲(chǔ)意外降息，不然香港樓市仍會(huì)保持調(diào)整態(tài)勢(shì)。

盡管上述地區(qū)房?jī)r(jià)面臨回調(diào)，但亞太地區(qū)也有不少其他地方的樓市值得關(guān)注。在普華永道（PwC）與城市土地學(xué)會(huì)（ULI）聯(lián)合發(fā)布的《2019年度亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》中，日本東京、越南胡志明市和泰國(guó)曼谷的投資與開(kāi)發(fā)前景排在亞太地區(qū)城市前列。

報(bào)告認(rèn)為，東京是機(jī)構(gòu)投資者在亞太地區(qū)少有的幾個(gè)可以兼具深度和高流動(dòng)性資產(chǎn)組合的目的地之一，尤其是寫字樓與酒店的投資前景廣闊。同時(shí)日元本身作為避險(xiǎn)貨幣，在市場(chǎng)動(dòng)蕩周期中，可以有效地減少波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)人住宅方面，日本樓市的升值前景也頗為穩(wěn)定，惠譽(yù)給出的2019年漲幅預(yù)期為3%，較2018年的2.5%有所提升。

而泰國(guó)與越南的樓市去年可以說(shuō)是異軍突起，迅速帶領(lǐng)整個(gè)東南亞地區(qū)成為中國(guó)海外投資者的“新寵”。泰國(guó)旅游業(yè)發(fā)達(dá)，曼谷是亞洲最具活力和宜居的城市之一，作為租金收益較高的“度假型地產(chǎn)”受到投資者熱捧。而越南近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)良好，加上人口年輕，標(biāo)準(zhǔn)普爾預(yù)計(jì)其未來(lái)三年GDP年均增長(zhǎng)率為6.6%。普華永道認(rèn)為，對(duì)于機(jī)會(huì)型投資者而言，胡志明市有很多機(jī)會(huì)。

據(jù)居外網(wǎng)的研究數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)個(gè)人買家在泰國(guó)投資房產(chǎn)總額約9.1億美元，大多位于曼谷；而對(duì)越南房產(chǎn)感興趣的客戶，其中89%都以投資為目的。

價(jià)值洼地在東歐？

去年，除了西歐和東南亞部分國(guó)家之外，房?jī)r(jià)漲幅最快的地區(qū)其實(shí)是不太受人關(guān)注的東歐。

專注于房地產(chǎn)投資的雷塔威全球公司（Reitway Global）投資經(jīng)理埃爾斯頓（Garreth Elston）稱：“我們對(duì)2019年中東歐的投資前景表示樂(lè)觀。盡管波蘭和羅馬尼亞的政治不太穩(wěn)定，但該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基本面和今年的增長(zhǎng)預(yù)期依然強(qiáng)勁?！?/span>

據(jù)世界銀行最新預(yù)計(jì)，2019年波蘭經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)3.9％，2020年為3.6％，而羅馬尼亞明后年的增速分別為3.5％和3.1％。

全球房地產(chǎn)指南網(wǎng)站（Global Property Guide）數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年里捷克房?jī)r(jià)上漲了10%，愛(ài)沙尼亞9.7%，波蘭、羅馬尼亞、保加利亞則都上漲了7%以上，這與當(dāng)?shù)剌^低的房?jī)r(jià)基數(shù)相關(guān)，比如波蘭每平方米均價(jià)不到1400歐（1歐元約合7.7人民幣），其中較貴的捷克剛過(guò)2000歐元每平方米。

貝萊德（Blackrock）董事總經(jīng)理穆勒（Thomas Mueller）認(rèn)為目前歐洲大城市的房地產(chǎn)投資潛在收益已大于風(fēng)險(xiǎn)，投資者應(yīng)考慮把目標(biāo)轉(zhuǎn)向房?jī)r(jià)較低的東歐及東南歐地區(qū)。

美國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司世邦魏理仕（CBRE） 奧地利分公司的CEO里德1月底在一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上稱，東歐的房地產(chǎn)投資非常受歡迎，2018年僅波蘭、捷克、斯洛伐克、匈牙利和羅馬尼亞這五個(gè)東歐國(guó)家，就有125億歐元的資金流入，創(chuàng)下新高，其中超過(guò)一半（66億歐元）的資金流向了波蘭。

波蘭歐芮嘉集團(tuán)（Oruga Group）市場(chǎng)總監(jiān)Terra Xu在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，波蘭經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)健，由于當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力、公司運(yùn)營(yíng)成本在歐洲范圍內(nèi)極低，近年來(lái)不少世界500強(qiáng)紛紛入駐其首都華沙，使得當(dāng)?shù)匚锪?、倉(cāng)儲(chǔ)、寫字樓等供不應(yīng)求。她表示，25萬(wàn)歐元左右就可以在當(dāng)?shù)刭I下一套全新住宅，如果出租可以每年獲取4.5%~7%的租金收益。

事實(shí)上，近年來(lái)，中國(guó)買家對(duì)于非傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)的樓市興趣較以往顯著上升，羅雪欣認(rèn)為，這是因?yàn)橹袊?guó)新一代的高凈值人士教育程度較高，大多具備外語(yǔ)溝通能力，因而可以不限于在華人海外聚居地買房，隨著傳統(tǒng)熱門地區(qū)的限購(gòu)舉措越來(lái)越多，中國(guó)買家的投資興趣向非傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)散的趨勢(shì)將越發(fā)明顯。路查看路況，符合安全行車條件方可發(fā)班；各車站為旅客做好開(kāi)水、食品供應(yīng)，通過(guò)廣播做好推遲發(fā)班車的宣傳解釋工作，免費(fèi)為旅客辦理退票、改簽。2月9日全市共為旅客辦理退票4000余張，各汽車客運(yùn)站未出現(xiàn)旅客滯留現(xiàn)象。