價(jià)格優(yōu)勢大卻不適合投資?“限競房”涌來你買嗎?

新年以后，“限競房”的字眼又開始頻繁出現(xiàn)了，各大開發(fā)商在去年重金購地后，今年紛紛造勢，即將陸續(xù)推出限價(jià)房產(chǎn)品?！澳睦锏南薷偡靠梢再I？不會吃虧還能順便保值”就成了大家茶余飯后聊的最多的話題。

說到“限競房”，有必要解釋一下。所謂的“限競房”就是以“限房價(jià)，競地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的，去年開始，所有的住宅類用地全部采取了這種“限房價(jià)，競地價(jià)”的方式，也就是說這批新房的最高售價(jià)和銷售均價(jià)都是明確規(guī)定好的。這種做法既避免了市場因?yàn)橥恋責(zé)岫霈F(xiàn)恐慌，穩(wěn)定了預(yù)期，也同時(shí)為購房人提供了淘到好房子的機(jī)會。那么現(xiàn)在限競房要來了，是出手的機(jī)會了嗎？《廣廈時(shí)代》帶著這樣的疑問，探訪了多個(gè)正在全力蓄客的“限競房”項(xiàng)目。

限競房開始涌現(xiàn)

上周開始，多個(gè)限競房項(xiàng)目開始在樓市制造聲音，有的確定了案名，有的開放了售樓處和樣板間，有的則積極開始了蓄客。

北京青年報(bào)記者了解到，截至目前北京限競房供應(yīng)已超過50塊，其中，多個(gè)去年出讓的地塊都開始了入市前的準(zhǔn)備，像遠(yuǎn)洋金融街頤景春秋、中國鐵建理想家、保利首開熙悅林語、首創(chuàng)禧瑞天著、萬和斐麗、金樾和著、旭輝城、萬科七橡墅、翡翠書院等。這些限競房項(xiàng)目主要分布在朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、海淀區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)等。全部是限制了均價(jià)和最高售價(jià)的住宅項(xiàng)目。

來自北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從總面積看，北京限競房面積合計(jì)超過450萬平房米，大約能提供5萬套左右的住宅。并且這部分住宅全面限制價(jià)格，所以按照單價(jià)平均5萬計(jì)算，大約貨值高達(dá)3700億。、

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，限競房中，位置處于五環(huán)內(nèi)的最有價(jià)值，并且，由于去年開始新房土地供應(yīng)全部是限競房，預(yù)計(jì)未來至少2年內(nèi)，限價(jià)競地價(jià)的商品房都將是北京樓市的成交熱點(diǎn)。

限競房價(jià)格普遍低于二手次新房

限競房即將開閘大量入市，給購房人提供了一種全新的買房模式。以往開發(fā)商的新盤對于售價(jià)諱莫如深，即便買房人再三逼問，也只能說出大概的數(shù)字，大部分購房人都要等到開盤搖號前才能真正獲悉售價(jià)，也許還沒來得及想清楚，就要被迫選房了。而開發(fā)商呢？則可以早早通過蓄客就摸清了購房人對于價(jià)格的接受范圍，以便最后敲定售價(jià)。 正是這樣的信息不對稱，經(jīng)常造成市場對于價(jià)格將上漲的恐慌情緒。

但現(xiàn)在，限競房很好地打消了這種信息不對稱。因?yàn)檫@類新房在土地出讓時(shí)，開發(fā)商就算好了成本價(jià)格；而購房人也明確了解了未來可能的售價(jià)，甚至可以直接與周邊二手房價(jià)格相比，以衡量新房是否更具有性價(jià)比。令很多人欣喜的是，限競房的價(jià)格普遍低于周邊二手次新房的價(jià)格。

熙悅林語是保利即將推出的限競房項(xiàng)目，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南五環(huán)附近，臨近南海子公園和建設(shè)中的地鐵8號線德茂站。在上周，該項(xiàng)目開放了臨時(shí)售樓處和樣板間，銷售人員向北青報(bào)記者表示，首期可能在今年上半年入市，將推出60套138平方米的洋房，在小戶型為主的限競房中屬于稀缺戶型，價(jià)格也在土地出讓時(shí)就已經(jīng)明確限定，均價(jià)52315元/平方米。

銷售人員表示，熙悅林語138平方米的三居室是精裝修的全明三居，雙臥室和客廳、陽臺均朝南，衛(wèi)生間與廚房均有明窗，按照限制的均價(jià)52315元/平方米計(jì)算，單套價(jià)格大約為720萬元左右。

這個(gè)價(jià)格在區(qū)域內(nèi)算不算高呢？北青報(bào)記者走訪了項(xiàng)目周邊的二手房門店發(fā)現(xiàn)，舊宮區(qū)域內(nèi)，次新的代表性小區(qū)是萬科、住總金第聯(lián)合開發(fā)的朗潤園項(xiàng)目，該項(xiàng)目2012年開盤，2014年交房，同樣有雙臥朝南的全明三居室，戶型、面積都與熙悅林語類似。但價(jià)格上卻高出不少。根據(jù)鏈家門店經(jīng)紀(jì)人介紹，朗潤園的成交均價(jià)在6萬元/平方米左右，去年底成交的一套135平方米三居室，總價(jià)為820萬元，目前還有類似戶型的在售房源，掛牌價(jià)更是達(dá)到了895萬元，單價(jià)近6.6萬元/平方米。

不難看出，限競房的售價(jià)相比二手次新房出現(xiàn)了明顯的倒掛，總價(jià)差額甚至達(dá)到了百萬元。

這樣的一二手價(jià)格倒掛將愈加普遍。金茂、世茂、國瑞聯(lián)合體在去年7月拿下了右安門西鐵營地塊，在上周也正式公布了案名佑安府，開始了蓄客，該項(xiàng)目作為三環(huán)內(nèi)住宅，同樣是限競房地塊，限制均價(jià)79459元/平方米，而臨近的昆侖域、中國璽這兩個(gè)去年入市的新盤，價(jià)格都在9萬元/平方米左右。周邊2008年建成的悅景軒均價(jià)也達(dá)到78665元/平方米。

可以發(fā)現(xiàn)，僅從價(jià)格上看，多數(shù)限競房相對于次新盤和二手房的價(jià)格來說，都具有明顯的優(yōu)勢。這樣的房子買了不就是撿便宜嗎？

交房要等三年 投資擋在門

其實(shí)不然，限競房的價(jià)格雖然具有一定優(yōu)勢，但對于想方設(shè)法準(zhǔn)備投資一套的人來說，限競房并不一定就是穩(wěn)賺不賠的買賣。

為什么這么說呢？首先，根據(jù)北青報(bào)記者的探盤了解，交付時(shí)間是限競房投資的一大障礙。

熙悅林語的銷售人員向記者透露，雖然項(xiàng)目是精裝修交房，但交房時(shí)間要到2021年，與一般商品房一年左右、最多兩年的交付時(shí)間相比，又多出了整整一年。

北青報(bào)記者探訪后發(fā)現(xiàn)，2021年交房也成了今年將要入市的限競房標(biāo)配，不僅是熙悅林語，包括孫河總價(jià)630萬/套的龍湖瑞悅府、遠(yuǎn)洋萬和斐麗、中海瀛海府等，全部需要等待3年交房，而由于信貸的收緊，首付的提高，就意味著買房人不但要承擔(dān)資金成本，也要承擔(dān)時(shí)間成本。

一位開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人對北青報(bào)記者表示，限競房地塊對于開發(fā)商現(xiàn)金流也是考驗(yàn)，由于限制了售價(jià)，溢價(jià)空間被鎖死，不得不通過先回款，再延長建設(shè)周期這樣的思路開發(fā)。

整整3年的等待周期加上更高比例的首付，讓具備價(jià)格優(yōu)勢的限競房吸引了更多的剛需或者以舊換新的改善型購房人，對于投資客來說，時(shí)間和資金成本的大幅提高，也意味著風(fēng)險(xiǎn)的劇增，另外，由于一些限競房地塊在出讓時(shí)規(guī)定了5年后才能買賣，更加制約了投資需求的變現(xiàn)，使得投資限競房并不一定會是一件劃算的買賣。

除此之外，便宜的限競房大多處于不太成熟的位置，配套起來需要時(shí)間。以熙悅林語為例，周邊的地鐵尚在建設(shè)中，而同區(qū)位的朗潤園緊挨著地鐵舊宮站。還有孫河的瑞悅府，總價(jià)雖然只有630萬，是區(qū)域最低的總價(jià)，但周邊的交通以及規(guī)劃的濕地公園都還在建設(shè)完善中，對于自住需求來說，可以等待區(qū)域成熟，但對于需要隨時(shí)變現(xiàn)的投資需求來說，同樣充滿了不確定性。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然限競房有價(jià)格優(yōu)勢，甚至區(qū)位優(yōu)勢，但在實(shí)際上，仍是在盡量保護(hù)自住需求：高首付、低杠桿、長周期都使得投資需求很難在限競房里分一杯羹，實(shí)際上需要支出的資金成本、時(shí)間成本會將不少投資需求擋在門外。