歐陽(yáng)捷：三四線城市正成為房企增長(zhǎng)最強(qiáng)引擎

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁 歐陽(yáng)捷

3月21日，2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)在北京舉行，備受關(guān)注的“2018中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)”、“500強(qiáng)房企首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌”等系列測(cè)評(píng)榜單揭曉。這項(xiàng)由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開展十年，相關(guān)測(cè)評(píng)成果已成為全面評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在現(xiàn)場(chǎng)就“三四線城市正成為房企增長(zhǎng)最強(qiáng)引擎 ”進(jìn)行演講。以下為演講實(shí)錄：

歐陽(yáng)捷：我們發(fā)現(xiàn)了跟我們機(jī)構(gòu)調(diào)查結(jié)果基本上吻合的是，在北上廣深這四大一線城市返鄉(xiāng)的客戶里面，每五個(gè)人就有一個(gè)人希望在家鄉(xiāng)買房子，而我們?cè)谌木€城市布局項(xiàng)目上也是大多數(shù)來(lái)自這些人員。

所以很多機(jī)構(gòu)都做了一些回家鄉(xiāng)看樓市看變化的調(diào)研工作，我們看到很多城市其實(shí)已經(jīng)高培了庫(kù)存時(shí)代，大家很看悲三四線城市，其實(shí)三四線城市在去年一年發(fā)力非常大，我們丁博士報(bào)告講到這個(gè)，三線城市完成了77%的銷售份額，甚至我們看到很多三線城市也出現(xiàn)了買不到房的景象，大家拼命去搶。不要著急？等下一批再出來(lái)？但是大家等不及，最后結(jié)果是很多托我找關(guān)系，三個(gè)人只定一個(gè)結(jié)果，最后只有一個(gè)人第一批買到了。

很多三四線城市庫(kù)存周期大大下降，下降到三個(gè)月，四個(gè)月，甚至七個(gè)月。從我們研究機(jī)構(gòu)判斷來(lái)說(shuō)，六個(gè)月以下已經(jīng)是非常非常健康，這事健康嗎，我們認(rèn)為絕不是非常健康，而是非?？只诺摹Ｋ院芏嗳€城市其實(shí)已經(jīng)開始補(bǔ)庫(kù)存的節(jié)奏。我們看看很多城市甚至兩年一個(gè)月區(qū)劃中心，這些城市都在開始補(bǔ)庫(kù)存。

這些城市為什么突然出現(xiàn)了春節(jié)期間買不到房的景象？

過(guò)去這些三線城市原本是比較平靜的，供求關(guān)系是處于供大于求，或者供求基本平衡的狀態(tài)。而且我們看到這些城市其實(shí)不缺房子，人人都有房子住，哪怕是棚戶區(qū)，哪怕是不好房子，至少還是有房子去住的。這些城市我們也看到了，越是窮的一些地方，越是不發(fā)達(dá)城市，人均住房面積其實(shí)越高，像蘇北一些地區(qū)，人均住房面積達(dá)到60平方米左右。江蘇的常州蘇南地區(qū)不過(guò)51平方米，南京只有人均36平方米，所以我們?cè)讲话l(fā)達(dá)地區(qū)人均住房面積越高，所以他們面積需求并不大。

這些城市房?jī)r(jià)也不高，雖然地價(jià)很便宜，但大企業(yè)到這也不敢拿地，多年房?jī)r(jià)不漲，大企業(yè)也不會(huì)進(jìn)去，因?yàn)橘嵅坏藉X，所以也蓋不好房子。我們接待中西部城市領(lǐng)導(dǎo)是，他們跟我們講，很希望大型企業(yè)進(jìn)來(lái)。我問(wèn)到你們有沒(méi)有換過(guò)房子？他們表示，十年沒(méi)有換過(guò)。為什么不換房子！我們住的是當(dāng)?shù)刈詈玫姆孔?，你住的是什么房子，多層沒(méi)有電梯的房子，像我們江蘇一代，蘇南地區(qū)還住上個(gè)世紀(jì)的房子，這些房子價(jià)格低，恰恰意味著這些城市改善性需求是有潛力的，而且他們產(chǎn)品升級(jí)換代是有需求的。

那么我們?cè)倏催@些三線城市到底需求有哪些？我們很多人講三線城市有很大需求，需求客戶到底是誰(shuí)？我們講主流有三類，第一類是城市人口婚姻登記需求，這些需求里面每個(gè)結(jié)婚人都要買房子，不買房子想結(jié)婚在這些三四線城市可能是不用多想的。婚姻人口買房其實(shí)這些需求可能會(huì)提前，但是一定不會(huì)延后，在這個(gè)里面我們可以看到，其實(shí)婚姻需求里面還包括了三個(gè)需求，第一個(gè)需求是我們初婚需求，第一次結(jié)婚一定買房子，我們還有再婚需求，把原來(lái)房子賣掉再買新房子，第三有離婚需求，可能還需要買房子，我們看上面綠色的線就是離婚人群的需求，其實(shí)也不在少數(shù)。

第二點(diǎn)，城市人口的改善需求，我們剛才講到很多市場(chǎng)沒(méi)有房子，他們希望改善，改善房子，這些東西我們覺得是質(zhì)量改善性需求，這些房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲，其實(shí)就給我們改善需求制造了一定壓力，在這里面我們?nèi)绻催@些城市有沒(méi)有改善性需求，其實(shí)我們主要看兩條，第一個(gè)如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲就是改善需求機(jī)會(huì)。第二個(gè)如果這個(gè)城市里面沒(méi)有大企業(yè)進(jìn)入，也就意味著沒(méi)有產(chǎn)品表現(xiàn)力比較好的房企進(jìn)入，這些城市也就存在著這些好房子短缺的狀況，所以我們沒(méi)有這些好房子，我們需要改善。

第三個(gè)需求就是我們進(jìn)城農(nóng)民需求，有的是為了孩子，在這讀書，有的是自己在這長(zhǎng)期務(wù)工所以買房，有的通過(guò)新房購(gòu)買房子，有的通過(guò)二手房滿足他們需求，在外部市場(chǎng)條件沒(méi)有大的變化情況下，這三類需求基本是恒定的。

但這不是常年的核心因素。今年春節(jié)期間有大量的回鄉(xiāng)潮，是不是導(dǎo)致了今年供不應(yīng)求突然發(fā)生逆轉(zhuǎn)，其實(shí)不是，因?yàn)槿ツ暌灿谢剜l(xiāng)潮都沒(méi)有造成市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)，所以過(guò)去的回鄉(xiāng)潮不是核心因素，也不是引起突變因素，只是一個(gè)助推器。是不是城鎮(zhèn)化因素，其實(shí)城鎮(zhèn)化過(guò)去講過(guò)很多次，去年講的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，十九大報(bào)告一個(gè)典型引力，在去年兩會(huì)的時(shí)候，李克強(qiáng)總理用19個(gè)字描述城鎮(zhèn)化，并不是說(shuō)城鎮(zhèn)化已經(jīng)結(jié)束，而是說(shuō)接近尾聲

今年兩會(huì)報(bào)告講了幾句法，第一個(gè)提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，不是增加人口，而是增加質(zhì)量，第二今年再進(jìn)城落戶1300萬(wàn)人，加快農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，我們認(rèn)為進(jìn)城不是主要問(wèn)題，落戶才是根本問(wèn)題，我們重點(diǎn)是在落戶上。如果落戶之后，包括已經(jīng)進(jìn)入大城市之后一些人群，今后在這個(gè)城市里面繼續(xù)落戶，這可能是核心點(diǎn)。

市場(chǎng)的突變到底來(lái)自哪里，我們市場(chǎng)突變來(lái)自一個(gè)新增的變量，就是去庫(kù)存，住建部長(zhǎng)提到，今年縣城去庫(kù)存，就意味著我們過(guò)去去庫(kù)存帶來(lái)很大成功，去庫(kù)存大家已經(jīng)看到了成果，去庫(kù)存的辦法是什么，其實(shí)是棚改，通過(guò)棚改來(lái)改善我們房地產(chǎn)，改善我們房地產(chǎn)的供求關(guān)系，盡管僅僅是一個(gè)增量，但是這個(gè)增量是像一個(gè)杠桿一樣撬動(dòng)整個(gè)地球。所以我們可以看到浙江出現(xiàn)城中村圍剿站，改造力度非常大。從2016年起，連續(xù)三連進(jìn)行城中村改造，棚戶區(qū)改造，在今年浙江省公布的所有的第一批改造計(jì)劃中間占到44%，所以量是非常大的，而且他們推行全市范圍內(nèi)，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括縣，所有的全區(qū)域的互通，而且是貨幣化安置。這個(gè)導(dǎo)致這些人他們?nèi)ベI商品房，因?yàn)闆](méi)有政治的安置住房，所以這部分的增量就使得市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了根本性變化，而且有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶轉(zhuǎn)到紹興市買房，所以紹興市出現(xiàn)了一些供不應(yīng)求的狀況。

大家都認(rèn)為棚改只是去庫(kù)存，怎么會(huì)突然變成無(wú)房可買？如果我們有一萬(wàn)個(gè)人人想買房，我們供應(yīng)房子是一萬(wàn)零一套，這個(gè)時(shí)候是供大于求，還是供求基本平衡？其實(shí)這是供不應(yīng)求的。很簡(jiǎn)單道理，我們?cè)诔匈I東西，如果一百個(gè)人進(jìn)去想買梨，而這個(gè)梨只有一百份，有的人想買梨又想買蘋果，這個(gè)時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)完全一對(duì)一產(chǎn)品，可能會(huì)導(dǎo)致超市里面東西不夠用，所以超市里面必須有一些備用作為冗余供應(yīng)，所以我們供求完全平衡，一萬(wàn)個(gè)人買一萬(wàn)套房子，我們一定會(huì)因?yàn)榈囟蝺r(jià)格景觀配套，或者交通買不到房子，需求是多樣性的，就會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系是在這個(gè)一對(duì)一關(guān)系下，我們是不可能達(dá)成供求均衡。

從2015年開始，我們開始進(jìn)行棚改，棚改之后供求關(guān)系慢慢發(fā)生逆轉(zhuǎn)。在桂林這個(gè)城市可以看到，其實(shí)已經(jīng)供不應(yīng)求了，但是2013年曾經(jīng)供應(yīng)了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)在每年六倍的供應(yīng)量，所以導(dǎo)致他現(xiàn)在是供應(yīng)還是比較多的。如果不是這樣的話，他已經(jīng)是無(wú)房可售了，所以三四線城市去庫(kù)存原來(lái)講過(guò)兩個(gè)核心因素。第一個(gè)減供應(yīng)，第二個(gè)漲房?jī)r(jià)。

當(dāng)然在市場(chǎng)如果一直是供大于求，房?jī)r(jià)不漲情況怎么辦，就加一個(gè)支點(diǎn)，把這個(gè)環(huán)打通了。

未來(lái)三四線城市是不是會(huì)延續(xù)，我們認(rèn)為有兩個(gè)必要條件，這些三線城市會(huì)不會(huì)調(diào)控，把市場(chǎng)打壓下去，結(jié)果就結(jié)束了。但是我們可以看到央行在澆水過(guò)程當(dāng)中，大水漫灌過(guò)程當(dāng)中水從一線城市慢慢流到三線城市，現(xiàn)在央行水不收了，下面就沒(méi)水了，火熱市場(chǎng)不會(huì)繼續(xù)延續(xù)，何況三線城市房?jī)r(jià)在漲，漲不到一線，因此房?jī)r(jià)上漲有天花板，投資還需要三四線城市拉動(dòng)，一二線城市供不應(yīng)求的時(shí)候，我們需要三四線城市彌補(bǔ)。

第二個(gè)棚改有沒(méi)有可持續(xù)性？過(guò)去幾年棚改是2600萬(wàn)套，未來(lái)1500萬(wàn)套，兩個(gè)加起來(lái)就是4100萬(wàn)套，我們按照戶均3.5人的話就可以滿足全部城鎮(zhèn)18%，因此到2020年之后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)面眼望去幾乎都是新房，就沒(méi)有大量棚改需求，在這個(gè)時(shí)候可以看，央行貨幣基金還會(huì)發(fā)嗎，央行發(fā)放補(bǔ)充了2.6萬(wàn)億，相當(dāng)于每套房子十萬(wàn)塊錢，今年1到2月份發(fā)放的錢超過(guò)了我們所需要的錢，凈增2000多億，所以我們可以看到未來(lái)在今年，我們的抵押補(bǔ)充貸款達(dá)到7000億，超過(guò)過(guò)去平均水平。但是我們認(rèn)為到2020年定向大水漫灌也會(huì)結(jié)束，這樣的話等貨幣資金結(jié)束之后，未來(lái)其他城市可能也就沒(méi)有更多機(jī)會(huì)了。

在這個(gè)時(shí)候我們可以發(fā)現(xiàn)，地方政府其實(shí)一方面從中央拿到錢，另外一方面大量棚改騰出大量土地，通過(guò)土地置換又獲得大量資金，棚改不僅僅促生了需求，而且也帶來(lái)了土地資源和資金的需求。所以我們可以看到，僅僅阜陽(yáng)市，一年發(fā)布了144批次的土地征遷公示。

所以我們認(rèn)為棚改已經(jīng)為房企下沉三四線城市提供非常好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，大企業(yè)會(huì)很聰明的下沉到棚改支點(diǎn)，不管是三線四線還是五線。

當(dāng)然我們?nèi)绻脦?kù)存，一二線城市會(huì)怎么樣？典型一二線城市銷售額都在下降，2017年比2016年下降，而且他們土地供應(yīng)業(yè)在逐年下降，所以在這個(gè)時(shí)候如果我們固守在一二線城市，我們面積不可能得到增長(zhǎng)，因此業(yè)績(jī)不可能獲得增長(zhǎng)，所以如果企業(yè)想要去發(fā)展，想要快速奔跑就要去三四線城市。

所以我們必須要迎合政策的導(dǎo)向，下沉再繼續(xù)下沉，凡是政策鼓勵(lì)的，我們必須要去嘗試，而政策鼓勵(lì)不去嘗試，我們一定會(huì)錯(cuò)失機(jī)遇，所以今年我們認(rèn)為三線城市，特別是棚改，仍然是房企增長(zhǎng)最強(qiáng)引擎。