房貸利率上浮 2018年有沒(méi)有買(mǎi)房窗口？

春節(jié)假期剛過(guò)，樓市傳出一冷一熱兩則消息：一邊是新年多地房貸利率上行，購(gòu)房門(mén)檻再度提高；一邊是春節(jié)期間不少二三線(xiàn)城市出現(xiàn)返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，房市熱度猶在。在房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊、金融“去杠桿”等大勢(shì)之下，2018年還有沒(méi)有買(mǎi)房窗口？

2018年開(kāi)年以來(lái)，包括廣州、深圳、北京、南京、濟(jì)南等多個(gè)城市曝出房貸收緊、首套房購(gòu)房貸款利率上浮的消息。金融“去杠桿”的效應(yīng)正在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸顯現(xiàn)。

房貸是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的最關(guān)鍵指標(biāo)之一，收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)約束房?jī)r(jià)上漲、抑制“炒房”的作用更為明顯。但在此過(guò)程中，一些剛需和改善性購(gòu)房者的買(mǎi)房門(mén)檻其實(shí)不降反升。

在北京工作11年的白領(lǐng)陳磊最近一直在糾結(jié)是否換房?！叭ツ?月份之后北京的二手房?jī)r(jià)確實(shí)降了不少，我想把現(xiàn)在自住的小房子賣(mài)掉，換一套學(xué)區(qū)房”，陳磊說(shuō)，但是現(xiàn)在換房算二套，北京大多數(shù)房子又屬于非普通住宅，首付比例至少要80%，加上今年房貸政策也收緊了，不少銀行二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，這樣算起來(lái)即便賣(mài)掉婚房，把貸款還上，也很難換到價(jià)格昂貴的學(xué)區(qū)房。

“房?jī)r(jià)降了，但是買(mǎi)房更難了”，陳磊所感受到的這種情況在其它城市同樣存在。融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.43%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，同比上升21.75%。

專(zhuān)家提醒說(shuō)，2018年全國(guó)金融監(jiān)管總體更加趨嚴(yán)，這種“錢(qián)緊”的情況可能會(huì)持續(xù)發(fā)酵。官方對(duì)此已釋放明確的信號(hào)。1月份，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)表示，2018年將努力抑制居民杠桿率，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類(lèi)違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

中泰證券研究所所長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷認(rèn)為，調(diào)控政策持續(xù)之下，2018年樓市將整體疲弱，銷(xiāo)量將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。但他仍看好粵港澳灣區(qū)和杭州灣灣區(qū)。

春節(jié)期間的成交數(shù)據(jù)似乎也說(shuō)明二三線(xiàn)樓市熱度仍存。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年春節(jié)期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)慣例陷入“冰封期”，成交量環(huán)比跌幅多達(dá)90%。不過(guò)，受返鄉(xiāng)置業(yè)等因素推動(dòng)，29個(gè)二三線(xiàn)城市春節(jié)期間樓市成交量同比增加46%。蘇州、福州等地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高溫。不少標(biāo)桿房企都在非一線(xiàn)城市開(kāi)啟“春節(jié)搶收”銷(xiāo)售。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2018年春節(jié)期間，大部分三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)成交比往年活躍，這傳遞出一個(gè)信號(hào)，即：今年全國(guó)樓市的主要支撐仍然來(lái)源于三四線(xiàn)城市。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2017年三四線(xiàn)樓市的超預(yù)期繁榮推動(dòng)中國(guó)商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)出現(xiàn)新高，當(dāng)年，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售份額提升至64.3%。報(bào)告認(rèn)為，高規(guī)模的貨幣化棚改是去年三四線(xiàn)樓市復(fù)蘇的重要推動(dòng)力，未來(lái)三年內(nèi)，棚改的高規(guī)模效應(yīng)仍將延續(xù)，有棚改計(jì)劃的城市可能會(huì)獲的大房企和購(gòu)房者的重點(diǎn)關(guān)注。

盡管買(mǎi)房不易，但可喜的是，隨著租賃市場(chǎng)的壯大和越來(lái)越多的政策支持，買(mǎi)房并不是解決上學(xué)、落戶(hù)等難題的唯一途徑。目前包括長(zhǎng)租公寓等產(chǎn)品的大量涌現(xiàn)，房地產(chǎn)租賃正在以前所未有的速度發(fā)展完善，租賃相關(guān)配套政策也正在快速落地。如：廣州市2018年度立法工作部署動(dòng)員會(huì)透露，擬對(duì)“購(gòu)租同權(quán)”做出法律層面的明確和保障。

伴隨租房人群的增長(zhǎng)，特別是在超大城市買(mǎi)房需求可能會(huì)被明顯分流。結(jié)束4年的海外派遣，返回深圳工作的劉洋對(duì)中新社記者表示，今年暫時(shí)不打算買(mǎi)房。他住在距離公司很近的長(zhǎng)租公寓，每月租金2000元人民幣，租約穩(wěn)定，生活也相對(duì)便利。他和女朋友打算今年結(jié)婚，暫時(shí)還沒(méi)有買(mǎi)房計(jì)劃。