當(dāng)下是以利益為首要條件的交易模式,開發(fā)商更是如此。往往最后受欺騙的就是購房者。開發(fā)商總會利用購買者不了解法律來從中獲取利益。甚至用很多數(shù)據(jù)來讓購買者混淆。
注:“五證”指的是《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
法律依據(jù):
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效。
購房者收房時,發(fā)現(xiàn)房子的戶型、朝向、面積等,與合同約定的出入很大。在購房者并不知道實情的情況下,開發(fā)商私自更改房屋規(guī)劃,直接構(gòu)成違約。此時購房者有權(quán)提出解約,開發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任。
購房合同中會對開發(fā)商為購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的期限作出約定,由于新房辦理產(chǎn)權(quán)證,都是開發(fā)商一手操辦,如果開發(fā)商由于某種原因無法在合同約定期限內(nèi)辦出來產(chǎn)權(quán)證,購房者可以提出退房。
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》里有規(guī)定,辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于開發(fā)商的原因,導(dǎo)致購房者無法辦理房屋所有權(quán)登記的,購房者可以請求解除合同和賠償損失。
開發(fā)商都會將交房日期寫進(jìn)合同中,如果開發(fā)商超過交房日期還沒有交房,被視為逾期交房。購房者可以向開發(fā)商催告,開發(fā)商有一段時間的延展期,若被購房者催告后,過了延展期還沒交房,購房者可以單方面解除合同。
法律依據(jù):
??《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條:根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。
出現(xiàn)以下質(zhì)量問題的,可直接退房,并要求開發(fā)商解除合同并賠償:
1、房屋主體部分的質(zhì)量,經(jīng)過檢驗認(rèn)定不合格的;
2、由于房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響購房者正常使用的。
通常情況下,房屋主體質(zhì)量問題,開發(fā)商會提供《竣工備案表》,如果收房時開發(fā)商并沒有提供,購房者需要警惕了。
法律依據(jù):
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用于法律若干問題的解釋》第十二條:因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,后者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。
這種情況在新房比較少見,但是也案例。有的開發(fā)商在施工期間缺少資金,將一部分已經(jīng)建好的房子拿去銀行作抵押。拿到貸款后,又將這部分房子賣給了購房者,而購房者并不清楚房子已被抵押過一次。這時,購房者一旦查清,可以立即要求退房,并有權(quán)要求開發(fā)商支付雙倍的賠償。
法律依據(jù):
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用于法律若干問題的解釋》第九條(二)項:出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
收房時實際測量的建筑面積,與合同中標(biāo)明的面積差,超過3%,購房者有權(quán)向開發(fā)商提出退房。并在提出退房之日起30日內(nèi),要求開發(fā)商將已付清的房價款退還給購房者,同時支付已付房價款利息。
法律依據(jù):
《商品房銷售管理辦法》第二十條:
按套內(nèi)建筑面積活著建筑面積計價的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未做約定的,按一下原則處理:
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,據(jù)實結(jié)算房價款;
(二)面積誤差比絕對值超過3%時,買受人有權(quán)退房。
在買房時,一定要與開發(fā)商簽訂具體協(xié)議與款項,仔細(xì)閱讀,避免陷入開發(fā)商設(shè)置的陷阱。并且要保存好所有證明與合同,以防房子出現(xiàn)問題開發(fā)商拒不承認(rèn)。
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文章內(nèi)容信息僅供參考,如涉及房屋買賣內(nèi)容,請務(wù)必以政府批文或相關(guān)合同文件為準(zhǔn)。
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