葉檀：家庭資產(chǎn)配置中 房地產(chǎn)最高不要超過(guò)50％

未來(lái)五年之內(nèi)，房地產(chǎn)稅是一定會(huì)出臺(tái)。這是指全國(guó)人大的房地產(chǎn)稅立法任務(wù)。

不同的城市推出的節(jié)奏不同。何時(shí)推出，稅率多少，是地方政府的權(quán)力，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是地方稅。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，大約在1%到2%之間.

沒(méi)有一個(gè)城市會(huì)把自己的稅率定得太高，在跟其他城市的競(jìng)爭(zhēng)中處于下風(fēng)。各地征收時(shí)會(huì)看著其他城市的眼色，不會(huì)相差太大。

房?jī)r(jià)根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來(lái)定，你說(shuō)你房子價(jià)格低，沒(méi)用。持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書(shū)》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，對(duì)房地產(chǎn)在特定的時(shí)間內(nèi)作出判斷，說(shuō)是多少就是多少。你現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)打個(gè)八折左右，估計(jì)就是評(píng)估價(jià)了。你可以搜到米國(guó)每所房子的房?jī)r(jià)，今后咱們這兒也是這樣。

不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)統(tǒng)一登記管理，最晚，明年就實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)了。今后，你在國(guó)內(nèi)無(wú)論什么地方有多少房產(chǎn)，在網(wǎng)絡(luò)上都看得一清二楚。所謂天網(wǎng)恢恢，疏而不漏。

現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)已經(jīng)征收了物業(yè)稅，大家擔(dān)心的是征收住宅房產(chǎn)稅，現(xiàn)在這一塊是免繳的。

按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條，以下五種免納房產(chǎn)稅：

一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；

二、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；

五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

住宅物業(yè)一定會(huì)征房產(chǎn)稅。

11月4日，網(wǎng)絡(luò)上全是財(cái)政部長(zhǎng)肖捷的文章，解讀現(xiàn)代財(cái)政制度，其中提到房產(chǎn)稅，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

翻譯一下，全國(guó)人大先立房地產(chǎn)稅收大法，各地方跟進(jìn)，商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)都會(huì)征收房產(chǎn)稅，稅率多少，地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政情況看著辦。

房地產(chǎn)必然會(huì)回歸本來(lái)面目，中國(guó)居民將近70%的財(cái)富是房地產(chǎn)，再過(guò)五年，富人就是地主房東、窮人就是租房者，這樣的時(shí)代就結(jié)束了。原先靠著房地產(chǎn)大發(fā)橫財(cái)?shù)娜?，該為社?huì)做點(diǎn)貢獻(xiàn)了。

做好征收的心理準(zhǔn)備，受到的沖擊不至于太大。最慘的人是，對(duì)征收房產(chǎn)稅毫無(wú)心理與物質(zhì)準(zhǔn)備，征收后房?jī)r(jià)短期內(nèi)下跌，發(fā)現(xiàn)自己手里有幾套房還得還貸。不過(guò)這樣的人肯定沒(méi)看過(guò)我們的公眾號(hào)，也不看財(cái)經(jīng)經(jīng)典書(shū)籍，發(fā)財(cái)純屬撞大運(yùn)。這樣的人，這一輪財(cái)富會(huì)被回收。

受到影響的城市呢，主要是兩種：

第一，房?jī)r(jià)高但經(jīng)濟(jì)差，一征稅，撇去泡沫，這樣的城市房子沒(méi)人買了。這樣的城市現(xiàn)在不少，經(jīng)濟(jì)一塌糊涂，房?jī)r(jià)卻節(jié)節(jié)上升。

第二，受到嚴(yán)厲控制的大城市的衛(wèi)星城，以前這些地方根本買不到，可現(xiàn)在北京周邊的衛(wèi)星城房?jī)r(jià)已經(jīng)下降了。

我們看好經(jīng)濟(jì)上升的武漢、鄭州等城市，大灣區(qū)中以前房?jī)r(jià)基數(shù)較低的城市，但不看好民企稀少的資源城市，以及人口流出的四五線城市，這些城市擺明了是被吞并的城市。

推出房產(chǎn)稅后，分短期效應(yīng)和長(zhǎng)期效應(yīng)。剛推出房產(chǎn)稅的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有嚴(yán)重沖擊，但未必有長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，美國(guó)、日本有房產(chǎn)稅，可房地產(chǎn)泡沫照樣占了啤酒杯的一半。

從我國(guó)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)還真沒(méi)有起到多大的作用。2011年以來(lái)，上海、重慶兩市推出房產(chǎn)稅，短期市場(chǎng)有點(diǎn)蒙，接著繼續(xù)上漲。還有，以前房產(chǎn)稅征收成本太高，征收幾個(gè)億，成本十幾億，還影響當(dāng)?shù)氐耐恋厥杖耄瑳](méi)人愿意干這樣的事。

本質(zhì)上，房?jī)r(jià)漲不漲不取決于房產(chǎn)稅，取決于經(jīng)濟(jì)和貨幣，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)上升人口涌入，房?jī)r(jià)大概率上升；貨幣購(gòu)買力下降引發(fā)恐慌情緒，貨幣量越來(lái)越多，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上升。

即使如此，我們還是認(rèn)為，房產(chǎn)稅會(huì)在比較快的時(shí)間推出，將在五年左右逐步推廣，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受到影響。

首先，五年內(nèi)，全國(guó)人大房地產(chǎn)稅一定會(huì)推出，各地會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)；其次，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)崳仨氂每刂品康禺a(chǎn)的辦法給新一代的企業(yè)家騰出空間；第三，現(xiàn)在地方剝離土地財(cái)政不至于鮮血淋漓，現(xiàn)在不剝離，將來(lái)會(huì)成連體嬰。

家庭資產(chǎn)配置，房地產(chǎn)最高不要超過(guò)50%，然后逐步進(jìn)入其他市場(chǎng)，高風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)都配置一點(diǎn)，就能做到，聽(tīng)到征收房產(chǎn)稅一臉平靜，任何時(shí)候都不會(huì)心驚肉跳。